最近，澳大利亚储备银行（RBA）的“秘密”模型被披露，根据该模型，澳大利亚的房价可能将从最高峰下跌多达20%（截至10月的数字为4.8%），也就是说到了2024年，房价在这两年的增幅将被彻底抹平。并且，最新披露的文件还显示，今年二季度房价的下跌程度，是储备银行此前有限下跌假设的两倍。
事实上，不止在澳大利亚，全球其他地方一些在去年房价增长最快的城市，现在的房价也正以同样快的速度下跌。从悉尼到伦敦，再到多伦多，随着各国央行以几十年来最快的速度加息，导致房价下跌，购房者纷纷退缩。
与此同时，随着贷款利率重新设定，数百万在疫情高峰期使用廉价利率贷款买房的人，将面临更高的还款。更令人担忧的是，作为家庭财富的主要来源，房地产市场的迅速降温可能会加剧全球经济衰退。可以说，各国央行要做到“既抑制通胀，又不打击消费者信心”几乎是不可能完成的任务。
而在本轮全球性房价下跌中，不少经济学家都将澳大利亚列在了可能面临最大跌幅的国家名单之中。比如彭博社（Bloomberg）的经济学家们就认为，澳大利亚和加拿大——已经面临两位数的房价下跌——是泡沫最为严重的两大市场。
事实上，包括很多经济学家在内的研究人士都不断强调，今年各国央行大幅加息的影响，将需要一段时间才能全部显现出来。2023年和2024年，全球房地产市场很可能全面低迷。因为利率上升对房产市场的冲击是多方面的：有贷款的家庭勒紧了裤腰带，而按揭还款的增加阻碍了潜在买家进入市场，拖累了房价和房地产开发。
如果把时间线放长的话，在2008年金融危机后的几年里，以美联储为首的全球许多国家的央行就开始实施宽松货币政策，虽然曾经经历过短期的加息。但过去的十几年中可以说是全球利率最低的时间。尤其是疫情袭来之后，各国为了保障经济，更加进行了非常激进的宽松货币政策，疫情期间的隔离政策还让人们开始寻找空间更大且适合远程办公的住宅，更是直接推动了房地产的连续繁荣。
但随着疫情的逐渐过去，全球进入了通胀飙升和潜在衰退袭来的新时代，许多在高位买房的人面临着贷款走高的困境。尤其是年龄在25至35岁、购买首套房的年轻人，他们中很多人对金融危机前的高利率时代印象模糊，人生第一次买房就要面对利率急剧上升的情况。同时，扣除通货膨胀因素后的实际工资却在下降，这对他们的生活可能形成相当大的冲击。
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在全球层面上，瑞典曾是欧洲最炙手可热的市场之一，自今年春季以来，该国房价已经下跌了约8%，多数经济学家目前预计会下跌15%。英国的房价也在加速下跌。彭博社的一项分析显示，伦敦近一半行政区的房价持平或下降。汇丰控股公司警告称，英国正处于“房地产低迷的边缘”，未来一年的需求可能会骤降20%。
甚至，有一些国家政府已经不得不出手干预，帮助面临还款迅速增加的家庭减轻一点负担。韩国政府最近同意拿出4000多亿韩圆（约合2.9亿美元），帮助降低使用浮动利率抵押贷款的家庭比例。而波兰政府今年早些时候介入，允许波兰人暂停还款长达8个月。银行业被迫计提约130亿兹罗提（约合27.8亿美元）的拨备，此举直接抹去了各大银行的利润。
而处在南半球的澳大利亚目前遭受的房地产市场放缓考验还没有引发过大的问题，因为澳大利亚家庭仍有相对较高的储蓄水平，劳动力市场蓬勃发展，贷款标准自2008年金融危机以来已经收紧，出现严重违约的可能不大。
虽然如此，澳大利亚房产市场面临困境的时间可能要比一些人想象得长。除了加息仍在进行之中、家庭消费能力不断下滑这些问题之外，更重要的是新的房产买家将遭遇大幅度下滑的贷款能力，从而直接从需求端冲击房产市场。
但是，澳大利亚也有一些自己所独有的潜在优势。比如，相比全球大多数经济体——尤其是中国和美国，澳大利亚房贷具有以浮动利率为主的特色。这意味着市场和消费者对央行加息的反应会更快，更有可能会在较短的时间内抑制通胀，从而使得央行最终的加息幅度有可能会低于那些以长期固定利率为主流的欧美国家。再考虑到澳大利亚本国的通胀水平要低于欧美地区，不排除澳大利亚房市所要面对的下滑时间短于大多数国家，能够更快恢复信心。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
