与许多发达国家一样，由于澳联储将利率下调至接近于零的水平以帮助提振经济，澳大利亚的房地产价格在疫情期间大幅上涨。但在今年5月开始加息后，随着投资者对澳大利亚货币政策进一步收紧的预期升温，以及严重通胀对经济增长和家庭财务状况的威胁，澳大利亚住宅地产出现连续数月明显降温，尤其是在悉尼和墨尔本；同时，中小型州府城市及偏远地区增长也已经出现明显放缓态势。这些表现形式包括住房负担能力的限制、上市房源数量增加、以及固定抵押贷款利率空间的提升。
根据澳大利亚权威地产调研机构CoreLogic 6月报告，随着澳大利亚房市价格回调，其中悉尼和墨尔本大量待售房屋出现积压，一方面，卖家被迫降低房屋要价，而另一方面，买家因害怕房价进一步下跌而谨慎进入市场。
在此背景下，全国房屋价值指数（HVI）在6月份连续第二个月下跌，跌幅为0.6%。其中，悉尼地区的房价下跌1.6%，为连续第5个月下跌，墨尔本地区的房价则下跌1.1%。CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出：“房地产市场增长大幅放缓与 5 月央行加息、通胀飙升和消费者信心低迷相吻合，并且悉尼和墨尔本通常是全澳房地产市场动向的风向标。“甚至有不少经济学家认为，澳大利亚房价将会在未来的一年中暴跌多达20%。
但笔者认为，虽然在当前市场环境下，房价承受的压力很大，但依然由多重不确定因素影响未来房价走势，简单预测房价暴跌可能并不一定正确。
index results as at 30 June 2022 Source: Corelogic
一方面，高利率对目前住宅价格的下滑具有决定性影响。如果现金利率涨到2.5%，典型的银行住房贷款浮动利率就将提高到5%左右水平。这意味着，对于贷款100万澳元的购房者来说，到2024年初，每个月的月供将上升约1365澳元。其次，通货膨胀导致家庭可支配收入下滑，更多家庭思考房贷对其生活造成的影响。
但另一方面，虽然澳大利亚房价出现数月回调，但是澳大利亚房产市场供给却出现吃紧势头。从澳大利亚当前的情况看，供给端仍显紧张，而需求仍在增加，这可能意味着长期而言，住宅房产价格仍会得到一定的支撑。从6月数据来看，全国房屋销售量比2021年下滑15.9%，但仍比前五年平均水平高出 3.0%，而房源数量则处于过去5年最低值。
那么，是什么因素影响了房源供给呢？
首先，主要原因是2021年土地销售异常强劲，在HomeBuilder住房刺激计划和其它政府措施的支持下，去年的住房用地销售飙升33%，至7.61万宗。这消耗了大量土地，但是政府的规划又并没有明显提高供给量，导致可供出售的土地已经大幅下降，同比下滑41%。
全国住宅销售情况 Source: Corelogic
其次，除了土地供给不足，由于人工和材料成本的上升，也进一步导致全澳范围土地开发能力的下降。从去年下半年起，通货膨胀就不断升高，首当其冲的就是建筑材料成本。澳大利亚最大公寓开发商Meriton的创始人Harry Triguboff警告称，受恶劣天气、高油价以及上升的劳动力和建筑成本影响，房地产开发商将被迫将新建公寓的价格提高至少20%。
另一方面，以Probuild为代表的大量建筑商面临破产清算的境况，也导致整体房屋建造量和审批量下降。新开工的非独栋屋项目已经显著低于历史平均水平。
此外，全国范围内的租金迅速上涨，大幅提升投资收益率，也将一定程度抵消购房需求下滑影响。根据Corelogic最新数据，6月全国租金上涨0.9%，年增长率超过9.5%，创2007年12月以来新高。同时，租房平均毛收益率已增至3.33%，其中悉尼提高23个基点，墨尔本提高18个基点。
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因此，虽然澳联储将在未来12个月继续上调现金利率，一定会对澳大利亚房地产市场形成下行冲击。但从供需角度来看，长期的住房供需关系从相对平衡逐渐变成需求略大于供给，那么房价下跌的幅度可能并不会像一些人想象得那么高。
笔者认为，未来的一年中，加息造成的各类影响还将发酵，房价的一波回调不可避免。但从中长期角度来看，预计最早从2023年年中开始，随着澳大利亚的入境和移民人口数量恢复至疫情前水平，以及可能的加息周期结束，住房市场将出现供需吃紧，价格可能将会探底回升。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
