无论是今年的联邦财政预算案，还是2022年联邦竞选活动，解决住房可负担性成为一个关键议题。
要点：
- 联邦住房担保计划更新，名额提升至5万个，使用房价上限提高。
- 施松博士认为，住房担保计划不足以推动区域性房价上涨。
- 长期资金补助并不认为是解决可负担性问题的良方。
莫里森（Scott Morrison）政府把目光瞄准了首次置业者、单身父母和乡村地区购房者，把担保计划视为解决住房可负担性的答案。
这一政策允许首次购房者以5%的首付款买房，其余15%由联邦政府担保。此前，联邦政府宣布扩大首次置业者担保计划，将名额从每年1万个增加至3.5万个。对偏远地区的提供1万个置业担保名额，另有5000个名额提供给家庭置业者。
此外，提高计划下符合资格房产的价格上限。
这意味着，在大多数首府城市，房价上限提高了10万澳元；而在首都领地和其他地区，房价上限则提高了15万澳元。
住房部长迈克尔·苏克（Michael Sukkar）在一份声明中说，已经有6万澳大利亚人获得了住房担保计划支持。
联邦政府更新了住房担保计划 Source: Olivia Yuan
本月早些时候，总理莫里森在接受9号新闻台采访时曾表示，帮助苦苦挣扎的租房者最好的办法是“帮他们买房子”。这引发了广泛争议。
对此，悉尼科技大学（University of Technology Sydney）建筑环境学院副教授施松（Dr Song Shi）博士告诉SBS中文普通话，虽然这一政策并不能从根本上解决租房者的困境，但有其必要性和合理之处。
“脱贫”计划
在描述联邦政府的住房担保计划（其前身为首次置业者购房计划）时，莫里森曾公开表示：“支持人们租房的最好方式就是帮助他们买房。”
他说，扩大住房贷款担保计划，让人们无需购买抵押贷款保险，就可以通过借贷支付房产价值的95%。
在回答提问时，莫里森说，该计划也是为了支持那些难以负担租金的人，因为“买房的人都是租客”。
施松博士认为，可负担性是用于消费品的一个概念。顾名思义，它是指能否在可负担、可消费的范围内，解决住房问题。
“主要从租金或者租房的角度来看，才有可负担性。因租房本身是消费，租金决定了你的消费水平。”
在施松博士看来，买房是消费品和投资理财产品的结合。而因为这种混合性质，拆分可负担性是十分复杂和困难的。
从这个角度来说，解决“租房难”这个问题，的确是与房屋的可负担性息息相关。
那么，联盟党的住房担保计划，究竟能在多大程度上解决可负担性问题？
施松博士认为，这一计划的初衷，更像是“脱贫”。
显示，一对平均收入的年轻夫妇，需要储蓄八年零一个月，才能缴纳一套价格90万澳元的悉尼房产的首付。
政府现在就是这样，他可能会排除这些完全不可负担的、低收入的人；但有一部分人是可以先‘脱贫’——去买房的。
在他看来，联邦政府此举意在于让部分可负担的人先买房，从而缩小租房者群体。
“剩下的人可能是真正买不起房的低收入人群。这个时候，政府可能要增加一些财政补助，比如租金补助、育儿补贴等等。”
根据联邦预算，税前收入低于12.5万澳元的单身人士、税前收入低于20万澳元夫妇有资格申请首次置业计划。由于相对宽松的收入门槛，这一政策被批评为“收买选票的举措”。
施松博士认为，宽松的收入门槛有其合理性。政府经过计算，确定了有可能买得起住房的人。
Calls are growing louder for first home buyers to be allowed to use their superannuation savings as security for a home loan. Source: AAP
“只有这部分人可能会从租客变成住房拥有者，而且这部分人也特别有意愿去购房……政策主要针对这部分人群。”
“你要考虑悉尼的房价，或者整个澳大利亚房价中位数的一个水平。这可能需要一个收入水平……对应中低收入能买得起的房价的水平。”
住房担保计划是否会推高房价？
有观点称，联邦政府的这一计划并未从触及可负担性问题的核心。既然住房担保计划并不会增加更多住房供应，那么，这一扩大购房者范围的政策，会不会推动区域房价上涨呢？
施松博士认为，总体而言，该计划对住房市场的影响有限且可控。这一计划并没有解决人们买不起房的根本问题，它显然不会压低房价，甚至不会对房价的增长施加限制。
因为这部分人第一次买房，购房能力受到限制，另一方面，他们限制在一定金额以下的住房。这部分的需求对市场影响比较小……不足以推动地区性的房价上涨。
施松博士补充，这种情况与外国购房者在澳大利亚买房类似。研究发现，与外国人相比，本地购房者才是房产市场的主力军。
另一方面，房产本身的“联动性”很强。施松博士解释称，如果某个区域房价上升，人们会转向相近或类似的区域买房。对于相对较大的房产市场而言，更难以推动整体性的房价变动。
施松博士告诉SBS中文普通话，研究显示，相比之下，利率对房价的影响更为显著。
虽然经济学家们预测，澳大利亚储备银行涨息在即，但截至目前，官方现金利率仍然保持在0.1%。
施松博士表示，市场的银行间的短期借贷利率，三个月利率约为0.2873%，6个月是0.845%。长期抵押贷款利率约为1年3.05%，3年4.5%，5年4.8%，10年5%。
“三个月内预计会有一次涨幅，现金利率可能会提高0.25个百分点；然后6个月范围内提高大约0.75个百分点。”
First home buyer Source: Getty
然而， 施松博士团队的模型显示，要对抑制房价产生主导性的影响，短期利率需要达到5%至6%。
“我个人理解，利率在预测范围内不算高，尤其是长期利率在4.5%至5%”，他说，“还有很长一段事件要走，可能在未来二至三年的时间。”
“高利率对经济增长是不利的，所以我认为，短期内利率上涨至5%至6%，是不太可能出现的。”
解决租房问题，似乎没有更好的解决方案
有评论称，解决住房可负担性的核心是建造更多住房，而住房担保计划并没有触碰到问题核心。
在一份议会报告中，工党指出，房地产市场的结构性问题仍然没有被解决，也没有开始为人们提供更多的社会福利住房。
施松博士给出了否定的答案。“表面上看，这种观点没有错。假如供应量增多，价格按说会下降，进而人们的可负担性就提高。”
他补充说，由于市场决定价格，这就注定了市场不会主动将价格降低到不合理的水平。
若购房者的目的是自住而非投机，那房屋供应的短缺多是建筑商、开发商、土地创富投资者、城市规划者造成的。
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“要想提高供应量，显然只有发开上、承建商来建造更多的房子。当市场价格降低的时候，它们为什么要建更多的房子呢？”
“当市场价格降低的时候，他们也不建房子。实际上这就是一个悖论。”
但是，施松博士也坦言，并没有从预算案中看到任何政府试图改善租金可负担性的举措。
他的团队研究发现，多次被人们提及的租金补助方案虽然的确能帮助租户减轻负担，但也远非一剂良方。
“我们的研究发现，如果给租户提供租金补助——比如给100元，那其中80元其实是给了屋主，租户只剩下20元。”
“大规模建造公共住房是一个办法：房子和地都是政府的，租金可以便宜一些……放弃商业的利益回报。”
然而，将国家住房金融与投资公司（National Housing Finance and Investment Corporation）的政府担保责任上限提高20亿澳元，仍不足以扭转数十年社会住房领域资金不足的局面。
“但解决可负担性根本上是解决市场定价问题。而让市场定一个比正常低的价格是不可能的。”
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【解读】首付担保计划：会不会推高房价？能不能解决住房问题？
SBS Chinese
27/04/202225:19
