買房是人們生活中一件大事情，不管是自住或投資，購房者心態各異、甘苦自知。在疫情中買房，購房者更是面對不一樣的挑戰。澳大利亞經濟和金融市場的分析人士魏睿昊（Julius Wei）和悉尼華人譚女士接受了SBS普通話節目寀訪，分享了他們對房市的分析，以及購房的過程和心態。
疫情中的房價
自疫情以來已有三個年頭，想起2021年1月底最終決定購買悉尼西北部的一棟雙拼彆墅（duplex），譚女士一方面慶幸在房價大漲之前噹機立斷買了房，另一方面則還是感到忐忑，不確定自己是否在房價高位出了手，因為悉尼的房價漲速現已開始放緩。
譚女士從2020年8月底開始看房。噹時希望能在疫情期間房價下跌的情況下買到合適的房子。
譚女士和丈夫移民來澳將近六年，家中兩個孩子都在讀小學。考慮孩子慢慢長大，夫婦倆希望將原來所住的兩房公寓升級為三房的聯排或獨棟彆墅。
“在2020年中時，噹時都說房價下跌，我們在8月中旬開始看房。其實如果在9月、10月，甚至是11月果斷出手的話，也許能用同樣的價錢買到更好的房子。”譚女士說。
“從（2020年）10月底看房時，很多房子都是掛牌拍賣的了。這意味著我們要和更多的賣家競爭，要掏的錢多了。”
澳大利亞的房價在2021年大幅上漲，據報道，僅悉尼的房價就平均每週上漲4200澳元。
魏睿昊分析說：“（噹時）市面上的流動資金比較多，所以在這樣的背景之下，出現過去的一年房價上漲20%以上這樣誇張的數字。進入2022年之後，房地產市場有放緩的蹟象。”
Source: Getty Image / Mark Metcalfe
從2020年下半年開始，這一波房價一路上漲，直到上週，房地產分析諮詢機構CoreLogic的新數據顯示，2022年2月份的住房價格上漲幅度大幅放緩，悉尼更是錄得2020年以來的首次月度下跌。雖然跌幅不大，僅為0.1%，但被房地產分析人士認為這是一個蹟象，表明房地產市場正在從賣方市場略微轉向買方市場。
在談到此前這一波房價上漲的原因時，魏睿昊分析 ，原因之一是利率，另一個原因則是回到一年前，噹時情況是市場上的供應和需求之間嚴重不匹配，導致了住房價格一路高漲。
不僅僅是在悉尼、在墨爾本、在各大首府城市，像譚女士一樣在考慮需求、利率趨勢下加入購房大軍的人大有所在。
魏睿昊提到期間出現的兩個情況，由於疫情的影響，高密度住宅的受歡迎程度在下降，郊區的獨棟的房子受歡迎程度在上升。“如果關注目前房地產市場的狀況，那些裝修比較好、房屋狀況新一點、居住條件比較好、可以馬上立刻進入自住的房屋價格上漲的速度比較快，受歡迎程度也比較高。“
另一個情況同樣與疫情息息相關。他分析，市場上有大量有自住需求人士，他們原本是居住在公寓或者是租房的人，加之疫情的影響，許多公司進入半永久在家辦公的狀態。“那麼許多人對居住的要求在提高。”諸多因素推動下，那些狀況比較好的房屋價格上漲也就比較快了。
“好的買不起，差的看不上，中間的許多買家競爭”
譚女士比較了自己這一次買房和幾年前第一次購買公寓時的心態差異。她提到第一點是新冠疫情帶來的不確定性。“噹時擔心疫情不知持續多久，經濟走向如何，想著房價是不是還會繼續跌，於是邊看房便等待，後來看到房價又開始上漲，房產網站上的房子大部分都掛牌拍賣時，心裡很急，擔心自己錯過機會，”譚女士說。
她提到的第二個心態差異是，噹時居家剛才悉尼的時候，想著先落腳安定於是購買了一套兩房公寓。“這一次買房做了很多‘加法’，但後來不斷做‘減法’。”
譚女士說，噹時下定決心要買房之後，基本上每天都會刷主要的房源網站，確定買房後基本上每天都會刷看房網站，“找到自己想住的那幾個區，輸入相關的指標，然後確定幾個心儀的房子，基本上都是週六去實地看房。”
但是在具體選擇時，譚女士的選房標準漸漸增加，包括朝向、樓齡、地勢，位置等等。“噹時看的是聯排彆墅和獨棟彆墅，想著有三房就好。但後來還考慮很多因素，比如是否在洪水風險區（flood zone）、叢林火險地帶（bush fire prone land）、是否有路衝或太靠近大馬路，是否附近有高壓線或處於高速路排氣口，還有地勢的高低，離火車站距離，是否有較好公立中學等等。”
噹些指標遇上譚女士夫婦的買房預算時，選擇變得相噹有限。“篩選出來的結果寥寥無幾，”譚女士說，“我們的情況是，好的買不起，差的看不上，中間的許多買家競爭，加上拍賣的情況，房價最終上去了。”
多重考慮下，譚女士夫婦最終還是堅持原有預算，只能做‘減法’，列出最不能接受的房子條件，然後慢慢妥協。她說夫婦倆都是打工的，國內有老人，此前買房已經給予了經濟上的一些支持，還有兩個孩子都在上學，很難一步到位買到最心儀的房子。
“看房到後來時其實很著急很沒信心了，怕趕不上這一趟‘車’，怕房價漲得太快買房更加無望，但也不斷告訴自己，畢竟是百來萬的拿出去，必鬚要謹慎，”譚女士說。
噹時譚女士一家估計併沒有想到，從2021年的1月開始，在接下來的10個月，悉尼、乃至整個澳大利亞的房價進入一片紅火的狀態。 全澳範圍內，房產價值攀升了20%以上，而後房價增速於11月放緩。
2022年1月初，CoreLogic公布的數據顯示，去年12月澳大利亞全國房價上漲1.0%，而11月漲幅為1.3%，年初的峰值為2.8%。
悉尼房價2021年12月上漲了0.3%，墨爾本房價在12月罕見下滑0.1%，但布裡斯班房價上漲2.9%，阿德萊德上漲了2.6%。房地產人士分析，年底時掛牌房源大幅增加，隨著庫存水平的正常化，以及人們負擔能力的限制，以及信貸條件的收緊等，這些都導致了房地產市場的放緩。
譚女士表示，買房後最初幾個月，她還是習慣上網看看還有什麼房源，然後比較一下自己所買的房子。她說，其實比較沒有什麼意義，不管是虧了還是賺了都不可能馬上把房子賣出去變現。
兩種購房心態分析
對於購房的種種心態，魏睿昊（Julius Wei）提到其中的兩種心態，一種是“等一等，等到房價更低的時候我才買進。或者說，我覺得房價一定會跌，所以我一定要等”。
魏睿昊認為：“現在房價仍然在逐步上升噹中，那麼這個情況什麼時候到頂，什麼時候跌，跌又跌多少是很難判斷的，”他認為，考慮自住的需求，然後綜合考慮自己的財物狀況，買哪裡，而不是先想著買了虧了還是賺了。
而且“如果是自住的話，要考慮很多因素，而不能只把它看成是一個投資的因素”。
“應該說自住房你買下來會居住更長的時間。 所以不必要考慮太多這種短期價格的高低。不必要太患得患失。如果居住五年十年的話，那麼是跨越這個週期的，”他分析，澳大利亞從長期來看，住房的一個長期的趨勢是上漲的 ；還是需要根據自己的具體情況和居住需求做出理性的購房決定。“噹然核心主要在於衡量自己的財務狀況，”他說。
另一種有得人存在的害怕錯失心態。魏睿昊認為“這種心態併不是特彆地可取”，“因為買房這個決策的核心是在於你對自己的資金狀況、對投資策略的把控，每個人的家庭、財務和生活狀況都不一樣。”
建議：長期眼光 留有餘地 持續關注
對於準備購房，包括自主和投資的購房者，他提出幾點建議。第一是用“比較長期的眼光去看待”。
第二是在衡量自己償還能力時多給自己留一些餘地。“在計算自己的承擔能力和支付能力的時候額外給自己增加1-2個百分點的利息水平。因為這個很有可能就在未來一到兩年內髮生，”他說。
魏睿昊提到現階段購房需要特彆注意的情況，“目前利率是比較低的，但是有不小的機率是後續的利率會上漲，所以在購房時在衡量自己支付房貸能力時，千萬不要把貸款拉滿，導致自己的現金流非常緊張。那麼如果利率到時往上漲一張，就有可能支付不起。”
此外，魏睿昊提出需要持續關注一些宏觀情況。“此前疫情導致澳大利亞關閉國門。 澳大利亞人口的增長出現了停滯甚至是負增長的狀況。雖然現在澳大利亞已經重新打開國門， 但是移民、臨籤持有者（包括學生籤或者打工籤）的的數字和疫情前相比有很大的差彆。”
“房地產的基本面是人，有人才有居住的需求，所以這點長期來說將會怎樣影響澳大利亞房地產市場的走勢，仍然需要觀察。”
他認為還需關注移民政策。目前澳大利亞的移民政策仍然比較緊。如果在大選之後，移民政策仍然比較緊的話，那麼有可能澳大利亞人口會出現一個明顯增長放緩的情況。“這個對澳大利亞的經濟包括房地產市場都會帶來很大影響，而且可能會是偏向負面的影響。”
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