سڈنی اور میلبورن میں مکانات کی قیمتوں میں کمی کا رحجان دیکھنے میں آرہا ہے۔ اسی طرح گھروں کے کرائے میں بھی کمی آرہی ہے۔ دو سال سے زائید عرصے سے ریزور بنک کی شرح سود بھی ریکارڈ سطح تک کم ہے۔یہ تمام اشاریے آسٹریلیا میں اپنا گھر لینے کا خواب دیکھنے والوں کے لئے خوشی کا باعث ہو سکتے ہیں۔
مکانات کی قیمتوں اور کرایہ پر نظر رکھنے والےآسٹریلین رینٹیل انڈیکس کی رپورٹ کے مطابق سڈنی میں اس وقت مکانوں کے کرائے گر رہے ہیں تو دوسری طرف مکانات کی قیمتیں بھی کم ہورہی ہیں۔ تیزی سے بدلتی مارکیٹ کو دیکھتے ہوئے بہت سے لوگ مکانات ڈھونڈنے نکل کھڑے ہوئے ہیں تو بہت سے افراد "دیکھو اور انتظار کرو" کی پالیسی اپنا رہے ہیں۔ کچھ نے ۲۰۱۹ مین مکان لینے کا اردہ کر لیا ہے تو کچھ اس خیال سے پریشان ہیں کہ اس انتظار میں کہیں وہ گرتی قیمتوں کایہ سنہری موقعہ گنوا نہ دیں۔ کچھ لوگ اس شش و پنج میں ہیں کہ یہ وقت مکان کرائے پر لینے کا ہے یا خریدنے کا۔ بہرحال مکانات کی قیمتوں میں کمی کی خبر سے اپنا پہلا گھر خریدنے والے اور کرائےدار دونوں ہی خوش نظر آتے ہیں۔
خرم شہزاد سڈنی کی رئیل اسٹیٹ کمپنی کے پرنسپل ور بانی ہیں۔ وہ اس وقت کومکانات کی خریداری کا وقت قرار دیتے ہیں مگر وہ ساتھ ہی قرض کے اثرات اور خریدنے کے طریقہ کار سے آگاہی پر بھی زور دیتے ہیں۔
مکانات کی گرتی قیمتوں سے فائیدہ اٹھانے کے لئے ۲۰۱۹ بہتر سال ثابت ہوسکتا ہے مگر بنک سے قرض لیتے وقت اپنی آمدنی سے ذیادہ قرض لینے سے خریدار شدید ۔مالی بحران کا شکار ہو سکتا ہے۔ ان کا کہنا ہے کہ مکان کی تلاش سے پہلےخریدار کے لئیے اپنی قوتِ خرید کا اندازہ لگانا ضروری ہے۔ قرض لینے کی صلاحیت یا اسٹیمیٹ لینے کے کئی طریقے ہیں۔
اپنے بنک کے علاوہ مورگریج بروکر سے قرض کے بارے میں رابطہ زیادہ فائیدہ مند ہو سکتا ہے کیونکہ ان کے پاس کئی بنکوں کا بڑا ڈیٹا موجود ہوتا ہے جس سے پروڈکٹ کا رینج بڑھ جاتاہے اور خریدار کو قرض لینے کے بہتر آپشنز مل سکتے ہیں۔
آسٹریلیا کے محکمہ شماریات کی ستمبر۲۰۱۸ کی سہ ماہی رپورٹ کے مطابق ستمبر سہ ماہی میں سڈنی اور ڈارون میں قیمتیں سب سے ۔زیادہ یعنی چار اعشاریہ چار فیصد کم ہوئی ہیں۔
Source: Australian Bureau of statistics September 2018
Source: ABS
۔خرم شہزاد کہتے ہیں کہ گھر خریدنے سے بہت پہلے آپ کو اس کے لئے بچت کرنا ہوتی ہے کیونکہ مکان کی قیمت کی ۵ سے ۱۰ فیصد ڈیپازٹ رقم سے مکان خریدنے کا مرحلہ شروع ہوتا ہے یہ ڈیپازٹ آپ کو اپنی جیب سے دینا ہوتا ہےاور اس کے علاوہ بھی کئی خرچے ایسے ہیں جس کہ لئیے بنک قرض کہ بجائے کیش کی ضرورت ہوتی ہے۔ خرم شہزاد خریداروں کے لئیےمکان خریدتے وقت ان اہم مرحلوں کی نشاندہی کرتے ہیں۔
۔ مارکیٹ ریسرچ، دوستوں رشتہ داروں اور دفتری ساتھیوں سے معلومات
۔ ڈیپازٹ کا انتظام
۔ بروکر سے رابطہ
۔ بنک قرض کی منطوری یا پری اپروول
۔ رئیل اسٹیٹ سے رابطہ
۔ اپنی ترجیحات کا تعین : سبرب، سہولیات مثلا گھر سے شہر، اسکول، دفتر، شاپنگ سنٹر اور پبلک ٹرانسپورٹ کا فاصلہ وغیرہ ۔
ساتھ ہی یہ فیصلہ بھی کیجئے کہ آپ زمین، مکان، یونٹس، ٹائون ہاٗوس یا ڈیوپلکس میں سے کس طرح کی پراپرٹی لے سکتے ہیں یا لینا چاہتے ہیں۔
۔ پراپرٹی ہا گھر کا انتخاب
۔ سولیسیٹر یا کنونسرکا انتخاب
۔ کنٹرکت کی وضاحت اور بارگین
۔ سیٹیلمینٹ
ان کے علاوہ بھی کئی چھوٹے بڑے مسائیل اور مرحلے درپیش ہو سکتے ہیں جس میں مزید وقت اور رقم لگ سکتی ہے۔
بڑے شہروں میں گھروں کی قیمتوں کی کمی بیشی کے اندازے؟
Source: AAP
مودی کی معاشی خدمات کے تجزیہ کاروں کی چوتھے سہ ماہی کی ہاؤسنگ رپورٹ کی روشنی میں مرکزی سڈنی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں 3.3 فی صد گراوٹ آئی ہےجبکہ اندرونی سبربس میں مکان اوریونٹس کی قیمتوں میں مزید کمی کا امکان ہے۔ سڈنی کے مغربی سبربس میں بھی قیمتوں میں کمی کا رحجان جارے رہے گا جب کہ میلبورن میں اپارٹمنٹ کی قیمتیں چھہ فی صد تک گرنے کی توقع ہے۔
گریٹر میلبورن کے گھر کی قیمتیں اب 11 ماہ کی تصیح میں ہیں۔میلبورن کے اندرونی مشرق میں گھروں کی قیمتیں جولائی 2017 سے 12.5 فی صد گر چکی ہیں، جبکہ شہر کے اندرونی جنوب اور میٹرو علاقے میں گھروں کی قیمتیوں میں 11.3 فی صد اور 8.3 فیصد کمی ہوئی ہے.
اگلے 12 ماہ کے دوران، موڈی کی پیشن گوئی کے مطابق برسیبین کے مرکزی سبربس میں گھروں کی قیمتوں میں 2019 میں 1.2 فی صد تک کا اضافہ ہو سکتا ہےمگر باقی سبربس میں قیمتیں گر رہی ہیں۔
ایڈیلیڈ کی ہاؤسنگ مارکیٹ 2019 میں 2.6 فیصد کی گراوٹ کا رحجان برقرار رہے گا جبکہ پرتھ میں 2019 میں مکانات کی قیمتیوں میں 2.8 فیصد کمی کی توقع ہے
پراپرٹی کے کاروبار میں خطرات یا رسک فیکٹر؟
Source: AAP
ہر شعبے کی طرح مکانات یا پراپرٹی کے کاروبار کو بھی ان دیکھے خطرات یا رسک کا سامنا رہتا ہے کیونکہ مہنگائی کی طرح اس سے بھی عام آدمی متاثر ہوتا ہے اس لئےاس کا چرچا بھی ذیادہ ہوتا ہے۔ مکانوں کی قیمتیں گرنا عام خریدار کے لئیے اچھی خبر ہو سکتی ہے مگر جن لوگوں نے سرمایہ کاری یعنی انوستمنٹ کے لئیے مکانات یا یونٹ خریدے تھے ان کے سرمائے میں کمی ہو رہی ہے۔ آرگنائیزیشن فار اکنامک کوآپریشن اور ڈیوپلیپمنٹ کا کہنا ہے کہ مکانات کی قیمتوں میں گراوٹ سے آسٹریلیا کی معشیت اور اسکی ترقی کی موجودہ رفتار کوسنگین خطرہ لاحق ہو سکتا ہے۔ پیرس میں قائیم دنیا بھر میں اقتصادی ترقی کی شرح پر نظر رکھنے والی عالمی تنظیم نے مکانات میں لگے کثیر سرمائے کے ڈوب جانے کا خدشہ ظاہر کرتے ہوئے خبردار کیا ہے کہ اگر یہ رحجان زور پکڑتا ہے اور قیمتیں زیادہ تیزی سے نیچے جاتی ہیں تو آسٹریلیا کی معشیت طویل عرصے کے لئے کساد بازاری یا ریسیشن کا شکار ہو سکتی ہے۔
ہر چند کے مکانات کی گرتی قیمتیں خریداروں کے لئے اچھی خبر ہے مگردوسری طرف معاشی امور کے ماہرین اس رحجان کو آسٹریلیا کی معشیت کے لئیے خطرہ قرار دیتے ہیں۔
مودی فانینشل انٹرنیشنل کے مطابق اس وقت آسٹریلیا میں بیروزگاری کی شرح کافی کم ہے لیکن مستقبل میں اگر اس شرح میں اضافہ ہوا تو مکانات خریدنے والے سب سے زیادہ متاثر ہوں گے اور مکان بیچنے پر مجبور بھی ہو سکتے ہیں جس کا معشیت پر منفی اثر پڑے گا۔جی ایف سی یا عالمی کساد بازاری کی وجوہات میں ایک وجہ یہ بھی تھی۔ سڈنی میں معاشی فرم چلانے والے فائینشل ایڈوائیزر فیصل شمسی کہتے ہیں کہ خریداروں کوآسٹریلیا کےعام انتخابات کے اس سال میں نئی حکومت کی کسی بھی تبدیل شدہ معاشی پالیسیوں پر بھی نظر رکھنا ہوگی کیونکہ اکنامک پالیسی کا براہ راست اثر پراپرٹی مارکیٹ پر بھی پڑے گا اس لئیے یا تو رسک لینے کے لئیے تیار رہیےیا تھوڑا سا انتظار کر کے گھر خریدنے کا فیصلہ کیجیے تاکہ آپ خود کو بدلتی صورتحال سے بہتر طور پر نمٹنے کے لئیے تیار کر سکیں
نوٹ ۔ یہ معلومات عام دستیاب اشاریوں اور موجودہ اعداد وشمار پر مبنی ہے اور ہر صارف کو اپنے حالات کے مطابق فائینشل ایڈوائیزر اورمتعلقہ شعبے کے ماہر سے مشاورت لینا ضروری ہے
