آسٹریلیا کے بہت سے حصوں میں بڑھتے ہوئے کرائے ان گھرانوں پر دباؤ ڈال رہے ہیں جو پہلے ہی اشیائے خرد کے حصول کیلیے مشکلات سے دوچار ہیں۔
ستمبر 2022 میں شائع ہونے والی ڈومین کی رینٹل رپورٹ کے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ گزشتہ سال کے دوران تمام آٹھ ریاستی اور علاقائی دارالحکومتوں میں کرایوں میں اضافہ ہوا ہے۔
مشترکہ دارالحکومتوں میں ستمبر تک مکانات کے کرایوں میں اوسطاً 12.8 فیصد اور یونٹوں کے کرایوں میں 16.7 فیصد اضافہ ہوا ہے۔
ٹیننٹس یونین آف این ایس ڈبلیو کے سی ای او لیو پیٹرسن راس نے ایس بی ایس نیوز کو بتایا، "ہم اس وقت کرایوں کی ایسی مارکیٹ میں موجود ہیں جو غیر معمولی تیزی کا شکار ہے" ۔
2021 کے ریکارڈ کے مطابق 9.8 ملین گھرانوں میں سے، 31 فیصد (2.9 ملین) گھر کرائے پر تھے، جن میں اکثریت (2.4 ملین) گھر نجی مالکان سے کرائے پر لیے گئے تھے۔
آسٹریلیا بھر میں کرایے کیوں بڑھ رہے ہیں؟
کووڈ 19 کی وبا کے دوران ملک کے کئی علاقوں میں کرایوں میں کمی دیکھنے میں آئی تھی، لیکن خالی مکانات کی نئی ڈیمانڈ اور کم دستیابی کے باعث کرایے پہلے کی نسبت زیادہ تیزی سے بڑھ رہے ہیں۔
Source: SBS
خالی مکانات میں کمی کا مطلب ہے کہ مالک مکان بڑی آسانی سے کرایہ بڑھا سکتا ہے اور پھر بھی اسے کرایہ دار ڈھونڈنے میں کوئی مشکل پیش نہیں آئے گی . تو ظاہر ہے کووڈ کی وبا کے بعد سے کرائےدراوں کی جانب سے ڈیمانڈ میں اضافے کی کوئی تو وجہ ہے جو ڈیمانڈ سپلائی کی مارکیٹ کو متاثر کر رہی ہے۔
کیا RBA کی نقد شرح میں اضافہ کرایوں میں اضافے کا ایک عنصر ہے؟
منگل کو ریزو بینک آف آسٹریلیا نے نقد کی شرح پچھلے دس سال کی بلند ترین سطح تک بڑھا دی تھی۔ جس سے قرضے کی لاگت میں آضافہ ہوا اور وہ افراد جو کرایہ پر رہ کر اپنا پہلا گھر خریدنے کی خواہش رکھتے تھے، انکی مشکلات میں مزید اضافہ ہوا۔ لیکن کیا اس کا موجودہ کرایوں کی قیمتوں پر کوئی اثر ہوگا؟
مسٹر میکنبیکر نے کہا، "آپکا کرایہ اس بات پر منحصر کرتا ہے کہ آپ کس علاقے میں رہنا چاہتے ہیں اور وہاں کتنے مکانات خالی ہیں۔۔"
کرایہ کی قیمت اس بات پر منحصر ہے کہ آپ جس علاقے میں رہنا چاہتے ہیں وہاں کتنی آسامیاں خالی ہیں۔- Steve Mickenbecker, Canstar
اس سے قطع نظر کہ شرح سود میں اضافے کی وجہ سے مالک مکان کے اخراجات پر کیا اثر پڑتا ہے، اگر ان کو علم ہے کہ اس علاقے میں کم جگہیں خالی ہیں تو کافی امکانات موجود ہیں کہ وہ کرایہ بڑھائنگے، کیونکہ وہ کہیں گے کہ "اگر دوسرا کرایہ دار مجھے ایک ہفتے میں $100 زیادہ دے رہا ہے تو میں کیوں نہ کرایہ بڑھاوں''۔
"لہذا یہ خالی جگہ کی کم شرح ہی ہے جس کی وجہ سے کرایوں کی شرح میں اضافہ ہورہا ہے."
کرائے کب تک بڑھتے رہیں گے اور کرایہ داروں کے لیے اس کا کیا مطلب ہے؟
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ یہ واضح نہیں ہے کہ کرائے کب تک بڑھتے رہیں گے، لیکن گھرانے پہلے ہی دباؤ محسوس کر رہے ہیں۔"
انھوں نے کہا "یہ یقینی طور پر ایک بہت مشکل وقت ہے، ہمیں بہت سے لوگوں کی کالز آتی ہیں جو اپنا نیا گھر خریدنے کی صلاحیت کے بارے میں پریشان ہیں۔ وہ گھر سے متعلق اپنے بجٹ اور کرایہ داری کے دوران کرایہ میں اضافے کے بارے میں بھی فکر مند ہیں۔"
ان حالات سے یہ بھی اخذ کیا جاسکتا ہے کہ اس دباو کے پیش نظر لوگ دیگر مرمت کے کاموں اور پراپرٹی کی دیکھ بھال سے متعلق اطلاعات نہیں دے رہے۔ جسکی وجہ ہے کہ اپنا گھر خریدنے سے قبل وہ مزید کوئی بوجھ اٹھانا نہیں چاہتے۔
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ "موجودہ کرایوں میں اضافہ منفرد نوعیت کا ہے کیونکہ یہ مختلف قسم کے افراد کو متاثر کر رہا ہے اور اسکا شکار صرف مشکل حالات سے گزرنے والے افراد ہی نہیں ہو رہے۔"
انھوں نے کہا کہ عام طور پر ان مسابقتی کرائے کی منڈیوں کا شکار کم آمدنی والے افراد، غیر شادی شدہ افراد، بچوں والے خاندان اور معذور افراد ہوتے ہیں اور سب سے زیادہ بوجھ ان پر پڑتا ہے۔"
"لیکن اس بار تو مضبوط آمدنی رکھنے والے افراد اور جن کا کرایے داری کا رکارڈ بہترین ہے انھیں بھی کرایہ ادا کرنے میں دشواری ہورہی ہے۔"
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ "کرایہ داروں کی یونین کو کال کرنے والوں میں سب سے زیادہ تعداد والدین کی ہوتی ہے کیونکہ وہ بہت پریشان ہوتے ہیں کہ وہ اپنے خاندان اور بچوں کو کیسے محفوظ رکھیں گے"۔
کرایہ دار بڑھتے ہوئے کرایوں کا مقابلہ کیسے کر سکتے ہیں؟
مسٹر میکن بیکر نے کہا کہ اگر کرائے دار کسی ایسے علاقے میں رہنے کی کوشش کر رہے ہیں جہاں خالی جگہ کی شرح کم ہے تو پھر وہ زیادہ تر مارکیٹ کے رحم و کرم پر ہی ہونگے۔
انہوں نے کہا، "آپ کسی ایسے علاقے کو رہائش کیلیے تلاش کر سکتے ہیں جس میں خالی جگہ کی شرح زیادہ ہو، تاکہ آپ مارکیٹ کے دباؤ میں نہ پھنسیں، اگر آپ کو کوئی ایسی جگہ مل جائے جو آپ کیلیے مناسب ہو تو آپ وہاں پر رہائش اختیار کر لیں۔"
"ورنہ یہ ہو سکتا ہے کہ آپ اپنی لیز کی میعاد ختم ہونے سے پہلے یا کسی دوسری جگہ جانے سے پہلے ہی اضافی کرایہ ادا کرنے کی مصیبت میں پھنس جائیں۔ ۔"
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ بڑھتے ہوئے کرائے کے اثرات سے نمٹنے کے لیے "لوگ بہت کچھ نہیں کر سکتے"۔
"یہاں خیراتی ادارے اور دیگر مالی معاونتیں ہیں، ان میں سے کچھ حکومتی معاونت کے ادارے بھی ہیں، جو خاص طور پر کم آمدنی والے گھرانوں کے لیے نئی جائیداد کے لیے بانڈ کور کرنے میں مدد دیتے ہیں، لیکن مجموعی طور پر یہ ایک غیر منصفانہ اور ٹوٹا ہوا نظام ہے۔ "
"تو لوگوں کو اپنی درخواست اور کاغذی کام جامع طریقے سے تیار رکھنا چاہیے۔ لیکن اگر ایک پراپرٹی کی خرید کیلیے 100 درخواستیں آئی ہیں اور آپ ان تمام امیدواروں میں سب سے امیر نہیں ہیں تو ایجنٹ اور مالک مکان کو آپ پرکشش نہیں لگیں گے۔"
مالک مکان کی جانب سے کرایہ بڑھانے کی صورت میں آپ کے کیا حقوق ہیں؟
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ کرایہ داروں کو اپنے مقامی کرایہ داروں کی یونین یا کمیونٹی لیگل سینٹر سے رابطہ کرنا چاہیے تا کہ انہیں اپنے مخصوص حالات کے مطابق قانونی اختیارات سے آگاہی ہو جائے۔
انہوں نے کہا کہ آسٹریلیا کے بہت سے حصوں میں مارکیٹ اور قانون سازی مالک مکان اور پراپرٹی مینیجرز کے لیے زیادہ سودمند ہے۔
پہلے قدم کے طور پر مالک مکان اور کرایہ دار کے درمیان گفت و شنید کی سفارش کی جاتی ہے کیونکہ مکان مالک کو کرایہ میں اضافے کی رقم واپس لینے یا کم کرنے کا اختیار حاصل ہوتا ہے۔ اسکے علاوہ تمام معاملات کی تحریری طور پر دستاویزی کی جانی چاہیے۔
مسٹر پیٹرسن راس نے کہا کہ کرایہ دار متعلقہ ٹریبونل، کمشنر یا مقامی عدالت میں درخواست دائر کر کے کرایہ میں اضافے کو چیلنج کرسکتا ہے۔
لیکن یہ راستہ اس بات کی ضمانت نہیں دیتا کہ کرایہ میں اضافہ ختم یا کم ہو جائے گا۔
- Additional reporting by David Aidone and Biwa Kwan.
