Ai khi bán nhà cũng mong muốn bán được giá cao. Hiện nay có hai hình thức bán nhà phổ biến là bán trực tiếp (private sale) hay đấu giá (auction). Mỗi hình thức đều có ưu và khuyết điểm, phù hợp với hoàn cảnh khác nhau của người bán.
Mời quý vị tìm hiểu về hai phương thức bán nhà này trong tiết mục An cư lạc nghiệp tuần này cùng với chuyên gia bất động sản Quyên Lê, công ty Ray White văn phòng Hurlstone Park, Sydney.
Định nghĩa bán nhà trực tiếp (private sale) và bán qua đấu giá (auction)
Bán qua đấu giá (auction): khi đấu giá, người bán không biết trước giá chính thức cho đến ngày đấu giá và kết quả tuỳ thuộc vào ngày đó có bao nhiêu khách quan tâm và thực sự mua.
Giá thị trường sẽ cho biết rõ về giá trị căn nhà trên.
Bán nhà trực tiếp (private sale) được tạm dịch là bán tư nhân:
Khác hẳn với đấu giá, hình thức này áp dụng cho người bán khi người chủ không cần bán nhanh và bán theo giá mà người chủ nhà mong muốn.
Người mua có có thể quyết định sau khi xem xét nhà, kiểm tra và trả giá. Nếu cả hai bên đồng ý thì thủ tục mua bán sẽ được tiến hành ngay.
Bên cạnh đó cả người bán và người mua điều có thời gian thỏa thuận các điều kiện mua bán trong hợp đồng. Ví dụ như giá cả, thời gian để thay đổi ýđịnh, thời gian ngân hàng đồng ý cho vay, thời gian giao nhận nhà (ví dụ như 3 tháng hay 6 tháng). Một số người chủ cần thuê lại để ở, hay người mua có thể cho người bán số tiền đặc cọc để dùng mua căn nhà khác.
Tóm lại là hình thức này tạo điều kiện giao kèo giữa người bán và người mua một cách thoải mái hơn qua luật sư và sự đồng ý của hai bên .
Hình thức bán tư nhân này cũng được áp dụng khi buổi đấu giá không thành công và người chủ nhà không chịu bán trong ngày đấu giá. Sau đó, công ty môi giới sẽ bán căn nhà trên dưới hình thức mới và giá sẽ được cho biết trên các trang quảng cáo bán nhà hoặc người bán nhà cho biết giá khi người mua yêu cầu .
Hình thức bán nhà tư nhân này cũng tiết kiệm chi phíđấu giá cho người dẫn chương trình (giá từ $500-$ 1000 tuỳ theo khu vực và chọn người dẫn chương trình đấu giá) .
Nếu căn nhà bán tư nhân được nhiều người thích và mua nhanh cũng sẽ tiết kiệm cho người chủ nhà như giảm chi phí quảng cáo và những khoản chi phí khác trong thời gian chờ bán quá lâu.
Hình thức bán nhà tư nhân cũng sẽ cho người bán nhà và chủ biết ai là người thật sự muốn mua căn nhà hiện đang bán trên thị trường, giá cung cấp sẽ giúp người mua biết có nằm trong khả năng tài chính của họ hay không.
Đồng thời cũng có thể cho người mua cơ hội so sánh thêm với những căn nhà khác có giá trị tương tự.
Hình thức bán tư nhân này cũng được áp dụng khi buổi đấu giá không thành công và người chủ nhà không chịu bán trong ngày đấu giá Source: Getty Images
Hoàn cảnh nào thì nên chon "private sale", hay "auction" để nhà bán có giá cao nhất?
Tốt nhất là người bán nên tìm hiểu và nói chuyện tham khảo với 1-3 công ty bán nhà nơi mình đang ởđể xem hình thức nào thích hợp.
Cũng tuỳ vào địa phương, công ty môi giới bất động sản sẽ phân tích và cho người chủ nhà biết tình hình thị trường, điều kiện và các yếu tố nào quan trọng nhất để giúp người chủ bán được căn nhà nhanh, giá cao vàđúng thời điểm.
Với tình hình nhà cửa nóng bỏng trước đây việc chọn đấu giá rất phổ biến, nhà bán giá cao, nhanh chóng do nhu cầu mua của người nước ngoài tại Úc rất lớn. Chính sách cũng hấp dẫn khách nước ngoài vào mua.
Trong thời điểm hiện tại, việc đấu giá vẫn còn phổ biến và người chủ nhà cũng biết được giá trị của căn nhà mình bán theo giá thị trường. Nhưng có thể không còn rầm rộ và nóng như thời gian cách đây hai năm chẳng hạn.
Tùy vào hoàn cảnh của người chủ nhà mà chọn bán trực tiếp hay qua đấu giá. Ví dụ: nếu chủ nhà thật sự muốn bán gấp thì sau 4 tuần quảng cáo, căn nhà này của họ sẽđược đấu giá và chủ nhà sẽ biết được căn nhà của mình bán được với giá là bao nhiêu.
Còn bán tư nhân thì thời gian có thể sẽ lâu hơn. Nếu giá căn nhà trên được bán vào thời điểm không thích hợp hoặc cả hai bên bán và mua không đạt đến một thỏa thuận về giá
Ưu và khuyết điểm của việc bán nhà trực tiếp "private sale"
Ưu điểm: nhiều người mua và người bán nhà thường có tâm lý lo sợ và không muốn đấu giá căn nhà nên việc bán tư nhân là thích hợp nhất. Ngoài ra bán tư nhân còn thích hợp trong trường hợp người bán cần bán gấp căn nhà. Họ sẵn sàng chấp nhận các điều khoản bán hàng khác nhau như thời hạn thanh toán kéo dài, bán phụ thuộc vào tài chính và khả năng của người mua.
Việc bán nhà tư nhân làm giảm phần nào các chi phí quảng cáo tiếp thị cho căn nhà và cung cấp sự bảo mật về các thông tin chi tiết của việc bán căn nhà như giá cả, điều khoản thương lượng giữa hai bên…
Khuyết điểm: tùy vào từng tiểu bang khác nhau mà người mua có thểđổi ý sau khi hợp đồng đãđược ký kết. Việc bán nhà tư nhân mất nhiều thời gian hơn vì khác với đấu giá, bán nhà tư nhân không có thời gian kết thúc nên người mua tiềm năng sẽ không bị thôi thúc đưa ra quyết định sớm và người bán ít có khả năng bán với giá cao hơn.
"Người bán nên tìm hiểu và nói chuyện tham khảo với 1-3 công ty bán nhà nơi mình đang ở để xem hình thức nào thích hợp".(Quyên Lê)
Ưu và khuyết điểm khi bán nhà theo kiểu đấu giá "auction"
Ưu điểm: người mua và người bán quyết định cùng một ngày. Cả hai điều biết là người bán và mua không có gìđể thay đổi khi người đẫn chương trình hạ búa, Căn nhàđược bán và chấp nhận bởi người mua trước một buổi đấu giá công khai.
Giá bán và mua này cũng sẽ chứng minh cho người mua và bán hiểu rõđây chính là giá họ trả trong cuộc đua tài và người bán cũng sẽ hài lòng với giá thị trường.
Người bán không cần bán nếu giáđấu không đạt đến mức mà người bán yêu cầu (reserved proce). Thuận tiện cho người bán nếu cần bán trong thời gian gấp và biết chắc là căn nhà trên sẽđược hoàn tất việc sang nhượng trong thời gian nhất định, ví dụ trong hợp đồng là 42 ngày chẳng hạn, và người mua không đổi ý (no cooling off at auction).
Khuyết điểm: Chi phí cộng thêm. Người bán sẽ trả thêm chi phíđấu giá cho người dẫn chương trình. Tốt nhất là nên tham khảo về giá cả giữa đấu giá và bán tư nhân với công ty bán nhà trước khi quyết định).
Ví dụ điển hình: Một mảnh đất chủ muốn bán đấu giá giá 800 ngàn đô. Nhưng căn nhà kế bên đất to hơn và có người thuê $480/tuần đã bán trước đó 1 tháng giá 950 ngàn đô. Trong trường hợp này mảnh đất này sẽ không thích hợp với đấu giá vì người mua sẽ có sự so sánh về giá cả. Trong trường hợp này bán tư nhân sẽ tốt hơn là đấu giá.
Điều kiện đặc biệt: Thông thường việc mua đấu giá không thích hợp cho những ai chưa hoàn tất thủ tục vay mượn và ngân hàng chưa chấp thuận cho vay. Đây cũng là lý do khiến cóít người đến mua vì chưa chuẩn bị về tài chính.
Để thành công trong buổi đấu giá, người bán nên chọn người dẫn chương trình đấu giá giỏi. Phòng khi chỉ có 1-2 người đến tham gia đấu giá. Nên gặp và tư vấn với một vài người có kinh nghiệm đấu giá tại địa phương để quyết định nên chọn ai.
Tư vấn với nhân viên bán nhà để cho người bán biết giải pháp tốt nhất để chọn và bán nhà nhanh nhất cũng như có biện pháp hữu hiệu để tìm người mua thích hợp nhất cho căn nhà.
Người chủ bán nhà cũng nên cẩn thận và làm việc trước với công ty bán nhàđể cho giá thấp nhất mà chủ chấp nhận bán. Chỉ nên thông báo cho người dẫn chương trình và công ty bán nhà biết về giá niêm yết.
Cho biết những tình huống có thể xảy ra đểđề ra biện pháp giải quyết nhanh nhất mà không bịáp lực và có hướng giải quyết thuận lợi nếu không đạt đến giá yêu cầu và có hướng giải quyết ngay.
Ví du: chấp nhận giá thị trường thấp hoặc cao hơn, hoặc thoả thuận hoặc không bán (pass in) và bán sau khi buổi đấu giá chấm dứt ( private sale).
Chuẩn bị hợp đồng đầy đủđể hợp thức hoá bán - mua căn nhà trên.
Cả người bán và người mua nên tư vấn luật sư trước khi buổi đấu giáđể có những thoả thuận bằng email hoặc bằng chứng cụ thể nếu cần thiết.
Chấp nhận giá thị trường. Đấu giá là một sự giằng co giữ người bán và người mua và rất công bằng. Đôi khi có thể người mua trả giá thấp hoặc cao hơn và ngược lại người bán cũng có thể bán cao hoặc thấp hơn. Vì thế sự chuẩn bị tinh thần và chấp nhận thực tế trong buổi đấu giá làđiều cần thiết và yêu cầu cả hai bên đều chấp nhận.
