年关将至，红火了一整年的澳洲房产市场也有逐渐冷却的迹象。随着全澳——尤其是悉尼和墨尔本——拍卖房屋数量创下历史新高，且买家人数因圣诞假期临近而减少，圣诞前两周的拍卖清盘率开始出现明显下降。
根据CoreLogic的最新统计数据，全澳范围内，截至12月11日这一周，共有4970套房屋拍卖，高于前一周的4153套，也创下了2008年开始汇总这一周度数据以来的最高水平。而与高企的房屋拍卖数量截然相反的是，这一周的澳洲全国住房拍卖清盘率仅为63.4%，较10月初的峰值下降了21个百分点之多。
而在价格方面，一些传统富人区的房价开始出现上涨乏力的迹象，比如悉尼的Woollahra和墨尔本的Stonnington等。悉尼Woollahra地方政府辖区内的独栋屋房价仅上涨1.7%，与上季度相比下降了5.5个百分点。同期，墨尔本两大传统富人区——Maroondah地区房价涨幅下降5.2个百分点至1.8%，而Stonnington则下降4.8个百分点至0.6%。如果按房屋价值计算，悉尼和墨尔本排名前25%的住房市场涨幅相比低价房市场分别要落后0.7和0.1个百分点。
由于澳洲房产市场的周期往往呈现高价区域领先低价区域的特色，富人区房价增幅放缓被不少人认为是房市冷却的初期信号。与此同时，近期房源涌入市场的速度和幅度大增，也体现出了更多卖家想要尽快出手的意愿，进一步推动了一度严重供不应求的房产市场供需关系区域平衡。
根据房地产广告平台Domain在2021年第一季度发布的报告，悉尼一些原本房价就高于全市中位数水平的地区，在整个2020年中房价涨幅要明显高于房价低于中位数水平的地区。因为前者的居民抗风险能力较强，较少在经济低迷时期“抛售”房产以减轻经济压力。而且，由于高收入家庭受到疫情影响较小，当经济复苏，他们有能力马上能抓住房价上涨的机会，利用金融杠杆——也就是银行贷款——来购买房产。因此，每一次房产市场的恢复和加速增长，往往从房价最贵的区域开始。但最近，高端房地产市场的房价涨幅正在快速下滑。
CoreLogic澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文（Eliza Owen）就表示，高端市场“由于本来波动性就相对更大，往往会出现暴涨暴跌。”而富人区的房价涨幅失速，则意味着市场中资金最为充裕的买家群体，已经开始不愿为住房支付更高的价格，也通常是整个市场开始放缓甚至下跌的起始点。
展望未来一年，澳洲房产市场在2022年继续保持像2021那样的高速增长的可能显然并不大。
其中最核心的原因来自于央行和监管机构的一系列措施，这包括澳洲央行将在明年开始逐渐退出资产购买的操作，将导致市场上的热钱减少；而且对于未来加息时间预期的不断提前，使得澳洲主要银行已经连续数次提高了固定房贷利息水平。更重要的，是银行监管机构APRA近期连续出台了大量措施来遏制增长过快的房贷审批，无论是对资本金要求的重新定义，还是提高银行测试还款能力的利率缓冲水平，都体现出行政手段干预房产市场的用意。这些监管机构和银行自身采取的一系列措施，都会导致2022年的房产贷款银根缩紧，压低房价涨幅。
除此以外，还有另一个原因也在促使市场转变，那就是住房的可负担性严重恶化。一些独栋房屋高企的房价，使得不少购房者被迫选择更为便宜的住房。这在一些房价较低的细分市场已经可以看到更高的房价涨幅，包括许多公寓。如墨尔本公寓房价最新涨幅为3.3%，较前三个月的下降1%大幅提高4.3个百分点。类似的情况在悉尼也出现了，比如Lane Cove公寓房价上涨了4.3%，比前三个月高出2.8%；Botany Bay公寓房价上涨3.3%，提高了2.7%。
但边远地区和公寓房的价格上涨显然难以抵消已经明显放缓的中高端房产市场，预计未来一年的澳洲房价将会逐步放缓上涨的势头，而且会呈现出低价房屋涨幅高于高价市场的现象。这种情况可能将维持到央行进一步确认加息时间——笔者预计RBA的第一次加息大概率会发生在2023年，而非2024年，成为推动房价此轮上涨周期彻底结束，再次开启下行通道的起点。
（本文作者魏睿昊Julius Wei为SBS特约通讯员、澳大利亚经济和金融市场的分析人士，转载须经SBS许可；本文观点仅代表嘉宾观点，不能代替理财建议，不代表本台立场。）
