随着澳大利亚接种疫苗率的飙升，后疫情时代商业房地产将面临怎样的影响并呈现怎样的趋势？
本台记者采访了UNSW建筑环境学院的学者Robbie Lin, 他表示商业不动产中的物流不动产在疫情中呈现了和大型购物中心和办公商业不动产正好相反的趋势。
疫情利好物流，冲击办公和零售不动产
林博士表示，“由于在澳大利亚80%的上市不动产公司都是以REITs的形式在股票市场上集资,疫情的影响体现在股票市场上就是REITs的投资报酬率出现了很大的下降。除了这些核心的商业不动产的部分，还有一些特殊的商业不动产比如物流，数据库中心，养老院还有医疗中心的趋势和核心商业不动产是不太一样的，反而是上涨的，尤其是物流。 ”
林博士还表示，由于疫情关系，物流投报率不仅仅是在亚太地区，在全球都呈现了乐观的趋势。
“其中亚太和泛太平洋的热点在于新加坡和澳大利亚， 比较基准是美国和日本，很多跨国企业开始增加物流资产的持有率，主要体现在新加坡和澳大利亚的交易量上涨上。 ”
林博士说，在物流的角度看，虽然是高峰，但是风险还是有的，是否已经到达高点是否需要后续观察。比如中美关系是否会影响关税和航运成本，是需要后续观察和探讨的部分。
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【分析】疫情中为何房价不跌反升？
在谈到后疫情时代恢复零售和办公后，是否会带动这类商业不动产的恢复。林博士表示办公比零售的弹性更大，零售市场在疫情前就因物价高涨而受到了冲击。
“大型购物中心其实在2019年就已经出现下滑的趋势，很多商家开始退租，周期已经即将结束。原因可能是因物价上涨，消费力越来越不足。疫情之后短期内会有冲动性消费，但是由于疫情期间政府大量发行公债，后面是否升息影响通货膨胀率，进一步给这类不动产带来负担是值得商榷的。”
“对于办公市场，由于签约周期比零售要更长，等到工作恢复，租金可能相对更为稳定，可能影响比零售要小很多。在2018到2019年的澳大利亚创下办公市场交易量的新高。客观数据上看，解封后还是相对乐观的。这种乐观也反应在投资者和开发商上，目前可以看到悉尼有很多办公场所正在建设或者接近完工。”
在后疫情时代，有哪些对商业地产价格影响比较大的因素？
在后疫情时代，林博士表示，投资者需要关注的对商业不动产影响较大的因素包括有美国的财务政策，是否会升息，全球跨国资金的流动以及投资报酬率，还有澳大利亚是否会开放移民政策，是否会升息。
他强调，在全球资金流动和美国升息问题上，在06到18年有一个大众的盲区。
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悉尼豪宅市场升势全球最强劲
“这段时间全球有三分之一的资金都集中在亚太地区，19年高点过后，澳洲的跨国资金包括来自美国加拿大英国有所减少，因为在亚太地区找不到更高的投资报酬率，开始到欧洲和美国寻求更高的投资报酬率。由于疫情影响，澳大利亚的主要跨国资金来自于新加坡，这对商业不动产来讲是一个比较危险的信号。因为投资的资金不再多元化。”
“全球大量发行政府公债，美国是否会升息会对整个亚太地区的商业不动产是否会带来进一步的影响，是值得进一步商榷的因素。 ”
以上内容仅代表嘉宾观点，不代表本台立场。
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