نکات کلیدی
- نگاتیو گیرینگ به صاحبان املاک سرمایه‌گذاری اجازه می‌دهد تا هزینه‌های مربوط به ملک را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنند.
- از مزایای نگاتیو گیرینگ می‌توان به کاهش هزینه ملک اجاره‌ای، جذب خریداران و کاهش مالیات اشاره کرد.
- از معایب نگاتیو گیرینگ می‌توان به زیان‌های اولیه و محدود شدن توانایی برای خریداری خانه‌های بیشتر یاد کرد.
'نگاتیو گیرینگ' (negative gearing) زمانی رخ می‌دهد که هزینه‌های مربوط به یک ملک سرمایه‌گذاری بیشتر از درآمدهای حاصله از آن باشند. برعکس، 'پوزیتیو گیرینگ' (positive gearing) زمانی رخ می‌دهد که درآمد اجاره تمام هزینه‌های مربوط به مِلک، از جمله سود قرضه آن، را پوشش دهد.
اگرچه هدف از سرمایه‌گذاری در املاک کسب سود است، اما نگاتیو گیرینگ لزوماً سرمایه‌گذاران را دل‌سرد نمی‌کند.
روش‌شناسی نگاتیو گیرینگ
ماکسوِل شیفمن، مدیرعامل شرکت 'اینتراپک پراپرتی' (Intrapac Property)، می‌گوید نگاتیو گیرینگ ابزاری است که در خدمت مالیات‌دهندگان دارای املاک سرمایه‌گذاری قرار دارد.
این پدیده به آن‌ها اجازه می‌دهد که هزینه‌های اضافی مربوط به ملک را با درآمد شخصی خود جبران کنند.
بر اساس قانون مالیات آسترالیا، سرمایه‌گذاران املاک، در صورتی که ملک را اجاره داده باشند یا به اجاره گذاشته باشند، می‌توانند سود بازپرداخت قرضه مسکن را به عنوان هزینه از مالیات خود کسر کنند.
فرض کنید احمد ۵۰۰ هزار دالر را از بانک وام/قرضه می‌گیرد و آن را بر یک خانه سرمایه‌گذاری می‌کند و سپس این خانه را کرایه/اجاره می‌دهد. اگر اجاره ماهانه این خانه کمتر از قسط بانک باشد، در این صورت احمد می‌تواند مبلغی اضافی را که در جریان سال به عنوان سود بازپرداخت قرضه مسکن داده است، از درآمد خودش کسر کند و در نتیجه مالیات کمتری پرداخت کند.
اگر در واقع کل هزینه‌ها بیشتر از درآمدی باشد که کسب کرده‌اید، پس می‌توانید از این هزینه‌های اضافی برای جبران درآمد عادی خود از کار یا هر نوع درآمد دیگری که ممکن است داشته باشید، استفاده کنید.ماکسوِل شیفمن، مدیرعامل ایتراپک پراپرتی
جنبه‌های مثبت و منفی نگاتیو گیرینگ
نگاتیو گیرینگ، مانند هر استراتژی یا راهبرد سرمایه‌گذاری، مزایا و معایب خود را دارد.
یکی از بزرگ‌ترین مزایای آن این است که می‌تواند هزینه‌های اجاره ملک را برای صاحب‌خانه‌ها کاهش دهد و به آن‌ها اجازه می‌دهد درآمد مشمول مالیات خود را کاهش دهند.
نگاتیو گیرینگ سرمایه‌گذاری در بخش املاک مسکونی را تشویق و در نتیجه مانع کمبود املاک اجاره‌ای و افزایش کرایه می‌شود.
از جانب دیگر، نگاتیو گیرینگ می‌تواند در سال‌های اولیه مالکیت ملک منجر به زیان شود.
به باور پیتر کولیزوس، مدیر برنامه کارشناسی ارشد املاک در دانشگاه آدلاید، نگاتیو گیرینگ همچنین می‌تواند توانایی سرمایه‌گذاران را برای خریداری املاک بیشتر تقلیل دهد.
اگر آن‌ها نگاتیو گیرینگ را در یک ملک نامناسب، مثلاً یک آپارتمان نوساز که رشد سرمایه زیادی ندارد، استفاده کنند، نه تنها هفته به هفته پول از دست می‌دهند، بلکه رشد سرمایه اصلاً وجود ندارد یا بسیار محدود است. بنابراین، آن‌ها در بخش سرمایه نیز زیان می‌کنند.»پیتر کولیزوس، مدیر برنامه کارشناسی ارشد املاک، دانشگاه آدلاید
نگاتیو گیرینگ می‌تواند سرمایه‌گذاران جدید را به بازار املاک مسکونی بکشاند.
تأثیر نگاتیو گیرینگ بر بازار اجاره مسکن
استیفن میکن‌برگر، مدیر گروهی شرکت 'خدمات مالی' (Financial Services) و تحلیل‌گر ارشد در 'کانستار' (Canstar)، می‌گوید تأثیر نگاتیو گیرینگ را بر بازار اجاره مسکن این است که مردم را به سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی تشویق می‌کند و به این ترتیب، عرضه املاک اجاره‌ای به بازار را تضمین می‌کند.
به گفته او، اگر نگاتیو گیرینگ از بین برده شود، ممکن است منجر به کمبود املاک اجاره‌ای در بازار و در نتیجه افزایش کرایه/اجاره‌بها شود.
بيشتر بخوانيد
چگونه در آسترالیا خانه کرایی بیابیم؟
مزایای درازمدت سرمایه‌گذاری در مسکن
پیتر کولیزوس می‌گوید، نگاتیو گیرینگ معامله‌ای است که سرمایه‌گذاران، علی‌رغم ضررهای اولیه، برای سود بالقوه در هنگام فروش ملک در آینده انجام می‌دهند.
آقای کولیزوس اضافه می‌کند که سرمایه‌گذاری در املاک به مردم امکان می‌دهد در درازمدت ثروتی برای خود دست‌وپا کنند و اتکا به حقوق و مزایای تقاعد/بازنشستگی دولتی را کاهش می‌دهد.
او می‌گوید: «حتا اگر مالک فقط یک ملک سرمایه‌گذاری به ارزش ۵۰۰ هزار دالر باشید و در نهایت قیمت آن را به طور کامل پرداخت کرده باشید، احتمالاً واجد شرایط دریافت مستمری بازنشستگی نخواهید بود یا اگر باشید، فقط بخشی از آن را دریافت خواهید کرد. بنابراین، بار کمتری بر دوش خزانه دولت خواهید بود.»
سال مالی آسترالیا در ۳۰ جون خاتمه می‌یابد و مردم باید حساب مالیات سال مالی قبلی خود را باید بین ۱ جولای تا ۳۱ اکتبر تسویه کنند.
بشنوید:
قسمت ۳۶ام: خریدن خانه
SBS Dari
25/06/202313:15
