A medida que la asequibilidad de la vivienda sigue empeorando, los compradores buscan productos hipotecarios más riesgosos para mejorar sus posibilidades de compra.
Aashrith y su esposa Daru, que no querían usar sus nombres reales por motivos de privacidad, obtuvieron un "préstamo para aumentar los depósitos" para aumentar su poder de endeudamiento y comprar la casa de sus sueños.
El préstamo permite a los compradores comprar una vivienda con un depósito de tan solo el 2,2 por ciento sin tener que pagar el seguro hipotecario de los prestamistas.
Si bien Aashrith afirma que los intereses del préstamo eran «bastante altos», no habrían podido pagar su propiedad sin él.
"Le permite entrar en el mercado y tener esa oportunidad de comprar una propiedad que normalmente no podría pagar, lo cual es fantástico".
La mayoría de los expertos coinciden en que la solución a largo plazo para empeorar la asequibilidad de la vivienda es aumentar la oferta de propiedades, pero los compradores podrían tardar años en beneficiarse del Acuerdo Nacional de Vivienda del gobierno federal, cuyo objetivo es construir 1,2 millones de viviendas nuevas en los próximos cinco años.
Mientras tanto, los compradores desesperados buscan formas de aumentar su capacidad de endeudamiento mediante hipotecas más riesgosas con la esperanza de entrar en el mercado.
Cambiar el acceso a las hipotecas puede afectar rápidamente a los precios de la vivienda
El economista sénior del Instituto de Australia, Matt Grudnoff, señala que la última vez que los precios de la vivienda cayeron en Australia fue hace cinco años, después de que el regulador bancario, la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA, por sus siglas en inglés), tomara medidas enérgicas contra los préstamos a los inversores.
Esto incluyó limitar el crecimiento de los préstamos a los inversores al 10 por ciento anual a partir de diciembre de 2014 y restringir los préstamos solo con intereses al 30 por ciento de los nuevos préstamos a partir de abril de 2017.
La represión provocó un aumento de los intereses cobrados por los préstamos a los inversores y provocó una caída del precio de la vivienda en un 4,3 por ciento entre junio de 2017 y junio de 2019. Este fue uno de los períodos de dos años más débiles en lo que respecta al crecimiento del precio de la vivienda en más de 30 años.
Los préstamos a los inversores no empezaron a aumentar hasta 2021, cuando los precios de la vivienda volvieron a subir y se eliminaron gradualmente los cambios introducidos en la APRA, a partir de abril de 2018.
Una investigación del Senado está estudiando el impacto de las prácticas crediticias en la asequibilidad de la vivienda, y se espera que se presente un informe antes del 5 de diciembre.
Grudnoff dice que cambiar las prácticas crediticias sin duda mejoraría más la asequibilidad de la vivienda que aumentar la oferta de viviendas, lo cual es una solución a más largo plazo.
Esta es una forma de impactar en el mercado con mucha más rapidez: verás los resultados en meses en lugar de en años.Matt Grudnoff, economista sénior del Instituto de Australia
No se tiene en cuenta la asequibilidad de la vivienda
Los cambios en las prácticas crediticias pueden ser complicados.
La APRA no tiene el mandato de tomar decisiones que influyan en los precios de las propiedades, y su anterior endurecimiento de los préstamos a los inversores fue para abordar las preocupaciones sobre el crecimiento de los préstamos de mayor riesgo.
En su última actualización de julio, la APRA dijo que no tenía previsto introducir límites a los préstamos. Su próxima actualización está prevista antes de fin de año.
Grudnoff dice que el gobierno debería otorgar a APRA el poder de tener en cuenta la asequibilidad de la vivienda al tomar sus decisiones.
La Autoridad Australiana de Regulación Prudencial es responsable de garantizar que el sistema financiero se mantenga estable y establece las regulaciones bancarias bajo un mandato del Gobierno del Commonwealth. Source: AAP / Mick Tsikas
"La mejor manera [de reducir los préstamos a los inversores] sería eliminar el descuento de la CGT", afirma.
"Eso haría que los hogares que inviertan en propiedades residenciales fueran menos eficaces desde el punto de vista fiscal".
Sin embargo, Peter Tulip, economista jefe del Centro de Estudios Independientes, advierte que el endurecimiento de las restricciones crediticias para los inversores podría perjudicar a los inquilinos, ya que también podría reducir la cantidad de propiedades de inversión disponibles.
La flexibilización de las normas crediticias podría permitir a las personas pedir más préstamos
Otra opción sería ampliar el acceso a las hipotecas, y algunos expertos sugieren que las normas de la APRA podrían flexibilizarse para permitir a los propietarios ocupantes pedir más préstamos.
Al evaluar a un cliente potencial, la APRA exige actualmente a los bancos que consideren si aún podrían reembolsar si las tasas de interés aumentaran un 3 por ciento.
Eliminar o reducir esta tasa significa que los bancos podrían prestar más dinero a los prestatarios.
Tulip señala que un defecto del margen de servicio hipotecario del 3 por ciento es que también se aplica a las hipotecas con tasa fija.
"Incluso si se fija el tipo de interés durante cinco años (el prestatario todavía tiene que evaluar su capacidad de pagar un 3 por ciento más de interés), la hipoteca a tipo fijo es prácticamente inútil".
Cree que los bancos deberían poder establecer sus propias disposiciones crediticias responsables en lugar de que las dicten los reguladores.
El regulador debería tomar medidas, dejar que los prestatarios y los prestamistas decidan por sí mismos qué condiciones tienen sentido.Peter Tulip, economista jefe del Centro de Estudios Independientes
Sin embargo, Tulip reconoce que relajar las prácticas crediticias podría aumentar la cantidad promedio de préstamos que las personas solicitan, lo que podría empeorar la asequibilidad.
"La primera solución tiene que ser aumentar la oferta de viviendas", afirma.
"Una vez que haya constructores construyendo, podrá aumentar el préstamo hipotecario".
Grudnoff está de acuerdo en que permitir que las personas pidan más préstamos empeoraría la asequibilidad a largo plazo, ya que aumentaría la demanda. Esto incluye ideas como permitir que las personas soliciten préstamos a 50 años.
"Por extraño que parezca y por perverso que parezca, ayudar a facilitar que algunos compradores o prestatarios puedan pedir préstamos hace que la vivienda sea menos asequible porque hace subir los precios", afirma.
Los compradores buscan ayuda en préstamos con depósitos bajos
En un mercado inmobiliario ajustado, los compradores desesperados buscan productos hipotecarios innovadores que les ayuden a aumentar su poder de endeudamiento.
Aashrith y Daru se mudaron a Australia desde la India en 2020 y, a pesar de tener unos ingresos combinados de 210.000 dólares, solo pudieron pedir préstamos de unos 650 000 dólares con un depósito del 5 por ciento.
Esto no fue suficiente para comprar lo que querían: una casa de tres dormitorios cerca del distrito financiero de Adelaida.
Su suerte cambió cuando solicitaron un préstamo para aumentar los depósitos de OwnHome, lo que les ayudó a aumentar su depósito al 20 por ciento.
Esto les permitió comprar una casa de 867.000 dólares en un lugar a 10 minutos de la ciudad en transporte público.
Pero también les llevó a saldar dos deudas: el préstamo a 15 años que habían concedido a OwnHome para cubrir el depósito aumentado tenía un interés del 13 por ciento, y tenían otro préstamo hipotecario con otro prestamista a una tasa variable del 6,5 por ciento por el resto del precio de compra.
Esto hizo que los reembolsos de su casa de tres dormitorios, de 867.000 dólares, fueran muy elevados: alrededor de 6.300 dólares al mes.
Aashrith dice que con una amortización tan alta, su objetivo era refinanciar lo antes posible.
Aashrith y Daru no podían pagar la casa de sus sueños en Adelaida hasta que encontraran un préstamo con un depósito bajo. Source: AAP / Sam Mooy
Esto redujo sus pagos mensuales a 5.100 dólares, lo que supuso un "enorme alivio".
"Funcionó bastante bien para nosotros: todas las estrellas estaban alineadas", dice Aashrith.
Acceso desigual a la riqueza intergeneracional
El cofundador de OwnHome, James Bowe, afirma que el préstamo para aumentar los depósitos beneficia a los compradores que no tienen el "banco de mamá y papá" que les ayude a ahorrar para un depósito.
Los datos sugieren que dos tercios de los compradores de viviendas dependen del apoyo financiero directo de sus padres para cubrir el depósito, ya sea como donación o préstamo.James Bowe, cofundador de OwnHome
"Pero, por supuesto, sabemos que no todos en Australia tienen acceso a esa riqueza intergeneracional".
Bowe afirma que el 52 por ciento de sus clientes son inmigrantes de primera generación.
"Tienen una disciplina financiera muy sólida y aspiraciones muy claras de ser propietarios de una vivienda, pero a menudo comienzan desde cero en términos de ahorro", afirma.
"Tal vez incluso hayan vendido una casa en el extranjero, pero ni siquiera es suficiente para pagar el impuesto de timbre en Australia".
El director financiero de Soren, Monsour Soltani, afirma que el préstamo para aumentar los depósitos no es adecuado para todos los compradores, pero cree que sí proporciona una forma para que las personas con altos ingresos que no reúnen los requisitos para acogerse al plan de garantía hipotecaria del gobierno federal, que ayuda a las personas a comprar con un depósito del 5 por ciento, accedan al mercado más rápidamente.
Esto podría ser importante para quienes viven en ciertas áreas donde los precios suben rápidamente, como los suburbios del este de Sídney.
Los compradores de áreas donde los precios suben más lentamente podrían estar mejor si siguieran ahorrando, dice Soltani.
"En realidad, se trata de decidir caso por caso si esto le conviene a alguien o no".
Las hipotecas más riesgosas generan preocupaciones económicas
Grudnoff dice que entiende por qué las personas asumen mayores riesgos para entrar en el mercado inmobiliario.
"Pero desde una perspectiva que abarca toda la economía, es preocupante", afirma.
El aumento del número de personas que asumen riesgos significa que cualquier crisis financiera tendrá un mayor impacto en nosotros.Matt Grudnoff, economista sénior del Instituto de Australia
Para que la asequibilidad de la vivienda mejore, Grudnoff afirma que los ingresos deben crecer más rápido que los precios de la vivienda.
"Realmente se necesita que los precios de la vivienda se mantengan estables durante un período prolongado, como una década, para que los ingresos sigan creciendo", afirma.
Grudnoff señala que el mercado inmobiliario de Australia tardó 20 años en "estropearse" y que no se iba a solucionar al instante.
"El problema es que, año tras año, las cosas empeoran, no mejoran".
