مع انخفاض المعروض العقاري، كيف تتوقع أن يؤثر هذا على أسعار العقارات في أستراليا بالفترة القادمة؟
قال خبير السوق العقاري يوسف مرتضى "صحيح، المعروض العقاري تراجع بشكل ملحوظ هذا العام، بحسب تقرير CoreLogic الصادر في شهر نيسان 2025. عدد الإعلانات الجديدة للعقارات انخفض بنسبة 4.1% مقارنة بالمعدل الموسمي للسنوات السابقة."
LISTEN TO
السوق العقارية الأسترالية بدأت تُظهر إشارات تعافٍ تدريجي في بداية عام 2025
SBS Arabic
11:22
مع انخفاض المعروض واستمرار الطلب المرتفع – خصوصاً مع الهجرة الداخلية والخارجية – نتوقع أن ترتفع الأسعار تدريجياً خلال الأشهر المقبلة.
هذا النقص في المعروض يعني أن المشترين سيكونون في وضع تنافسي أكثر صعوبة، خصوصاً في المدن الكبرى مثل بيرث وسيدني.
وأضاف "لذلك أنصح الراغبين بالشراء أن يتحركوا بسرعة وباستراتيجية واضحة قبل أن ترتفع الأسعار بشكل أكبر."
مع كل الحديث عن الوضع الاقتصادي العالمي، هل السوق العقاري فعلاً دخل مرحلة تباطؤ في أستراليا، أم ما زال ينمو؟
الحقيقة، السوق لا يزال ينمو ولكن بوتيرة أبطأ من السنوات الماضية. بيانات CoreLogic تظهر ارتفاعًا بنسبة 0.7% في أسعار العقارات على المستوى الوطني خلال الربع الأول من 2025.
وهذا يشير إلى نوع من الاستقرار الصحي، وليس تباطؤاً خطيراً.
وتابع الخبير العقاري في اس بي اس عربي "بعض المدن مثل ملبورن وهوبارت تشهد نمواً أقل أو شبه استقرار، بينما بيرث وأديلايد ما زالتا تسجلان زيادات قوية. بالتالي، نحن في سوق يتمتع بنمو مستدام أكثر من كونه متقلب، وهذه بيئة ممتازة للمستثمرين الذين يبحثون عن استقرار طويل الأمد."
بناءً على تحليلك للسوق، أي مدن أو مناطق في أستراليا تعتبرها الأفضل للاستثمار العقاري في الفترة الحالية؟
"لو نظرنا إلى الأداء الحالي، نجد أن بيرث حالياً تقدم أفضل العوائد مع نمو سنوي يقارب 12%. أيضاً أديلايد ما زالت في صدارة الأسواق الجذابة، خاصة في ضواحي مثل Prospect وUnley."
أما برزبن، فهي مرشحة لارتفاعات مستقبلية مهمة بسبب الاستعدادات لاستضافة أولمبياد 2032، مما يعني مشاريع بنية تحتية ضخمة.
وبشكل عام، أنصح المستثمرين بالتركيز على المناطق اللي فيها مشاريع تطوير جديدة، أو طلب سكاني متزايد، مع النظر بعين الاعتبار للعوائد الإيجارية القوية."
مع تحركات البنك المركزي الأخيرة، كيف تأثرت فرص التمويل العقاري حالياً؟
"حاليًا، البنك الاحتياطي الأسترالي ثبت سعر الفائدة عند 4.1%. وهذا القرار يعكس توازن حذر بين التحكم بالتضخم ودعم النشاط الاقتصادي. لكن مع التوقعات بتراجع التضخم أكثر لاحقاً هذا العام، من المحتمل أن نرى تخفيضات قادمة للفائدة."
وهذا السيناريو يعطي فرصة ممتازة للمشترين اليوم:
يشتروا بأسعار ثابتة حالياً، ويعيدوا تمويل قروضهم لاحقاً بفوائد أقل، مما يحسن قدرتهم على السداد ويرفع عوائدهم الاستثمارية على المدى الطويل."
الرافعة المالية أو Leverage أداة قوية لو استُخدمت بحكمة.
تخيل الأمر بهذه الطريقة: بدلاً من دفع قيمة العقار كاملة من أموالك الخاصة، يمكنك دفع جزء صغير فقط - مثل 20% من السعر - بينما تغطي البنوك أو المؤسسات المالية بقية المبلغ عن طريق قرض عقاري."
اقرأ المزيد
كم من العقارات يملك السياسيون الأستراليون؟
ولنعطي مثال توضيحي عن الرافعة المالية (Leverage):
- عقار سعره 1,000,000 دولار.
- كمستثمر، لست بحاجة لدفع مليون دولار من حسابك الخاص.
- عادةً البنوك تطلب 20% دفعة أولى لشراء عقار استثماري.
- يعني أنت تحتاج فقط إلى 200,000 دولار رأس مال خاص.
- والبنك يمول لك الباقي وهو 800,000 دولار عبر قرض عقاري.
الآن دعونا نحسب تأثير الرافعة المالية على عوائدك:
لو ارتفعت قيمة العقار بنسبة 5% خلال سنة واحدة، هذا يعني:
- العقار أصبح قيمته 1,050,000 دولار.
- الزيادة في قيمة العقار = 50,000 دولار.
لكن انت استثمرت فقط 200,000 دولار رأس مال شخصي.
يعني عائدك الحقيقي هو:
50,000 ÷ 200,000 = 25% عائد سنوي على رأس مالك الخاص!
بدون الرافعة، كان العائد 5% فقط مقارنةً بقيمة العقار.
باستخدام الرافعة، العائد تضاعف وأصبح 25% مقارنةً برأسمالك المستثمر.
وهذا هو سر قوة الرافعة المالية في الاستثمار العقاري:
مضاعفة العائد على رأس المال مع التحكم في أصل أكبر.
طبعاً، لازم ننتبه أن القروض تعني أيضاً التزام مالي، فلازم تكون الخطة الاستثمارية محسوبة، مع التأكد من وجود تدفق نقدي يغطي القسط الشهري والاحتفاظ بسيولة طوارئ."
ما هو أكبر تحدي يواجه المستثمرين الجدد في السوق الحالي؟
"التحدي الأكبر اليوم هو تأخير اتخاذ القرار بانتظار انخفاض الأسعار، وهو اعتقاد قد لا يتحقق. المعروض العقاري محدود، والهجرة في ازدياد، والطلب مرتفع.
التوقيت المثالي قد لا يأتي، والأذكى هو التركيز على شراء عقار جيد اليوم بدل انتظار سوق مثالي قد لا يحدث.
اختيار العقار الصحيح، مع تمويل مناسب وخطة استثمارية واضحة، هو المفتاح للنجاح حتى في أصعب الأسواق."
الجميع يتحدث عن أن العقارات تمثل العمود الفقري لثروة الأستراليين. هل ترى أننا نعيش فعلاً فقاعة عقارية؟ً
بحسب تقرير CoreLogic، القيمة الإجمالية للعقارات السكنية في أستراليا حالياً تبلغ حوالي 11.3 تريليون دولار – وهو أكثر من ضعف قيمة الأسهم وصناديق التقاعد مجتمعة.
نعم، الأسعار ارتفعت بشكل كبير، 39% خلال آخر خمس سنوات، لكن هذا لا يعني أننا في فقاعة. لا توجد مؤشرات على ممارسات ائتمانية خطيرة أو مضاربات مفرطة كما يحدث عادة في الفقاعات.
الطلب الحقيقي والنقص الهيكلي في المعروض هما من يحركان الأسعار، لذلك السوق حالياً أقرب لوضع صحي مستقر مع بعض التقلبات الطبيعية."
لاحظنا في الأخبار زيادة الاهتمام بشراء الشقق السكنية مقارنة بالمنازل المستقلة. هل فعلاً هناك تحول حقيقي بالسوق؟ وأين بالتحديد نشوف هذا التغيير؟
"سؤال في محله منال، وفعلاً، هناك تحول واضح بدأنا نلاحظه في سوق العقارات الأسترالي خلال عام 2025.
بناءً على تقرير CoreLogic لشهر نيسان 2025:
- أسعار الشقق السكنية على المستوى الوطني (على صعيد أستراليا كلها) ارتفعت بنسبة 3.5% خلال الـ 12 شهراً الماضية.
- بينما المنازل المستقلة ارتفعت بنسبة 5.4% على مدار نفس الفترة، ولكن معظم هذا النمو تحقق خلال فترات سابقة والآن بدأ يتباطأ، خاصة في مدن مثل ملبورن وهوبارت.
أما بالنسبة لعوائد الإيجار (Rental Yields)، حسب نفس التقرير:
- العائد الإجمالي (Gross Rental Yield) للشقق السكنية على المستوى الوطني ارتفع إلى 4.28%، مقارنة بـ 3.8% للعقارات المنفصلة.
- في مدن معينة مثل:
- بيرث: العائد على الشقق وصل إلى 5.8%.
- داروين: سجلت الشقق أعلى عائد بـ 6.7%.
- برزبن: العائد على الشقق قرابة 5%.
لماذا نرى هذا التحول؟
عدة أسباب رئيسية:
- القدرة الشرائية: أسعار المنازل أصبحت مرتفعة جداً، ما جعل الشقق خياراً أكثر قابلية للوصول، خصوصاً للجيل الجديد والمستثمرين الصغار.
- القرب من الخدمات: الشقق عادةً تكون قريبة من مراكز العمل، الجامعات، والخدمات العامة.
- عوائد الإيجار الأقوى: مع ارتفاع الإيجارات بوتيرة أسرع من أسعار الشراء في بعض المدن، أصبح العائد من الشقق أكثر جاذبية.
بالمجمل، هذا التحول واضح بشكل خاص في مدن:
- سيدني: مع ارتفاع أسعار المنازل، ازداد الطلب على الشقق القريبة من وسط المدينة (Inner City).
- برزبن: الشقق القريبة من CBD تشهد ارتفاعات ملحوظة.
- بيرث: بسبب قلة المعروض والطلب القوي من المستأجرين.
الخلاصة:
الشقق السكنية أصبحت اليوم خياراً استراتيجياً سواء للسكن أو للاستثمار، خاصة في المدن الكبرى اللي تشهد نمو سكاني قوي وزيادة بالطلب الإيجاري."
المزيد في التدوين الصوتي اعلاه مع خبير السوق العقاري يوسف مرتضى
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على و
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على
