LISTEN TO
خبير عقاري يحدد أهم الطرق التي يتبعها المحتالون عند تأجير العقارات
SBS Arabic
06:54
ما هي أهم العوامل التي تؤثر على سعر صرف الدولار الأسترالي، وما الذي حدث له مؤخرًا؟
قال الخبير العقاري في أس بي أس عربي يوسف مرتضى ان الدولار الأسترالي شهد في الأشهر الأخيرة تقلبات كبيرة، انخفض من 0.67 سينت في فبراير 2025 إلى 0.64 في مايو 2025، أي بتراجع قدره 4.7% خلال ثلاثة أشهر فقط. يمكننا القول إن العوامل التي ساهمت في هذا التراجع متعددة، وفيما يلي أهمها:
- ارتفاع أسعار الفائدة الأمريكية:يعتبر الرفع المتكرر لأسعار الفائدة من قبل الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي من أهم العوامل التي أثرت على الدولار الأسترالي. فبينما ارتفعت الفائدة الأمريكية إلى 5.25% في أبريل 2025، جعل ذلك الدولار الأمريكي أكثر جذبًا للمستثمرين، مما أدى إلى تدفقات رأس المال نحو الولايات المتحدة، وبالتالي انخفاض الدولار الأسترالي.
- تباطؤ الاقتصاد الصيني:تعتبر الصين كما نعلم أكبر شريك تجاري لأستراليا، وارتفاع وتيرة التباطؤ في الاقتصاد الصيني كان له تأثير مباشر على طلب الصين على الصادرات الأسترالية.في تقرير وزارة التجارة الأسترالية لعام 2024، تراجع حجم صادرات خام الحديد والفحم بنسبة 5% مقارنة بالعام الذي قبله، مما ساهم في تراجع الدولار الأسترالي.
- الضغوط التضخمية المحلية:شهدت أستراليا زيادة في معدلات التضخم في عام 2024، مع وصوله إلى 6.2% في الربع الأخير من العام. هذا أثر على الثقة الاقتصادية والمستثمرين، وأدى إلى انخفاض الطلب على العملة الأسترالية.هذه الضغوط التضخمية ساهمت في تراجع الثقة بالاقتصاد الأسترالي مقارنة بالاقتصادات الكبرى الأخرى.
- الاختلالات التجارية والنقدية العالمية:تؤثر الاضطرابات السياسية والتجارية في الاقتصادات الكبرى مثل الحرب التجارية بين الصين والولايات المتحدة أو الاضطرابات في أسواق الطاقة على حركة العملات.عندما تكون هناك اضطرابات، يبحث المستثمرون عن أمان الدولار الأمريكي باعتباره العملة الأكثر استقرارًا، مما يؤثر على العملات الأخرى مثل الدولار الأسترالي.
كيف أثّر تغير سعر صرف الدولار الأسترالي على سوق العقارات في أستراليا مؤخرًا؟
أضاف الخبير العقاري في أس بي أس عربي يوسف مرتضى انه مع انخفاض قيمة الدولار الأسترالي، زادت جاذبية العقارات الأسترالية للمستثمرين الأجانب بشكل ملحوظ.
على سبيل المثال، عندما كان سعر الصرف 0.74 في نوفمبر 2024، كان العقار الذي قيمته مليون دولار أسترالي يكلف حوالي 735,000 دولار أمريكي. أما في مايو 2025، ومع تراجع قيمة الدولار إلى 0.64، فإن نفس العقار أصبح يكلف حوالي 638,400 دولار أمريكي، أي انخفاض بنسبة 13% للمستثمرين الأجانب.
وقد أدى هذا الانخفاض في التكلفة إلى زيادة ملحوظة في الطلب على العقارات من قبل المستثمرين الأجانب، خصوصًا من الأسواق الصينية والسوق الأمريكي.
وفقًا لتقرير CoreLogic في أبريل 2025، ارتفعت أسعار العقارات في العديد من المدن الأسترالية، ووصلت القيمة المتوسطة للعقار في أستراليا إلى أكثر من 820,000 دولار أسترالي، مع زيادة ملحوظة في بعض المناطق مثل سيدني وملبورن. لكن، في نفس الوقت، لا يزال هناك تفاوت ملحوظ في أسعار العقارات بين المدن الكبيرة والمناطق الريفية ، وهو ما يخلق فرصًا كبيرة للمستثمرين.
السؤال الثالث: ما هي توقعات البنك الاحتياطي الأسترالي في اجتماعه المقبل هذا الشهر؟
من المتوقع أن يجتمع البنك الاحتياطي الأسترالي في 19 و20 مايو 2025 هذا الشهر لإجراء تقييم جديد لأسعار الفائدة، مع الإعلان المتوقع عن سعر الفائدة الجديد في الساعة 2:30 مساءً بتوقيت سيدني يعني يوم الثلاثاء القادم. ومن المرجح أن يشهد السوق تخفيضًا في أسعار الفائدة، خاصة بعد أن كانت الفائدة قد انخفضت بمقدار 25 نقطة أساس في فبراير 2025، يعني تخفيض 0.25% لتصل إلى 4.10%.
المؤسسات المالية مثل ANZ وNAB تتوقع أن يواصل البنك الاحتياطي الأسترالي سياسة التيسير النقدي، مع خفض آخر بمقدار 25 نقطة أساس ليصل إلى 3.85%.
الأسباب الرئيسة وراء هذا التوقع:
- انخفاض التضخم: تراجع أسعار العديد من السلع والخدمات بنسبة 1.3% في الربع الأول من 2025 مقارنة بالعام السابق، مما يشير إلى تراجع الضغوط التضخمية.
- تراجع الإنفاق الاستهلاكي: أظهرت بيانات الحكومة أن الإنفاق الاستهلاكي انخفض بنسبة 3% في الربع الأول من 2025، نتيجة لارتفاع تكاليف المعيشة.
- الارتفاع في البطالة: ارتفع معدل البطالة إلى 4.5% في مارس 2025، مما يعكس ضعفًا في سوق العمل.
إذا تم خفض الفائدة، فإن ذلك قد يساهم في زيادة الطلب المحلي على العقارات، ويحفز الإنفاق الاستهلاكي من خلال تحسين شروط الاقتراض.
ما هي أبرز التغيرات في سوق العقارات الأسترالي مؤخرًا؟
سوق العقارات الأسترالي شهد تغيرات ملحوظة في الآونة الأخيرة، ولعل أبرز هذه التغيرات تشمل:
- الهجرة من المدن الكبرى:
وفقًا لتقرير Muval لعام 2025،العديد من العائلات الأسترالية بدأت في مغادرة المدن الكبرى مثل سيدني وملبورن، نتيجة لارتفاع تكاليف المعيشة.ارتفعت الهجرة إلى مناطق إقليمية مثل كوينزلاند بنسبة 12% مقارنة بالعام الماضي، حيث يفضل الأفراد الحياة في مناطق أكثر هدوءًا وأقل تكلفة. - ارتفاع الإيجارات:في بعض المدن الكبرى مثل سيدني وملبورن، ارتفعت الإيجارات بنسبة تجاوزت 20% خلال عام 2024، وفقًا لتقرير RBA.هذا التغيير ساهم في زيادة الضغط على الأسر التي تبحث عن سكن بأسعار معقولة.
- زيادة الطلب على العقارات الإقليمية:نتيجة لتزايد العمل عن بُعد وتفضيلات الناس للعمل في مناطق أقل ازدحامًا، ازدادت حركة الاستثمار في العقارات الإقليمية. التقارير أظهرت أن الطلب على العقارات في المناطق الإقليمية ارتفع بنسبة 15% في 2025.
- التحديات المتعلقة بالإسكان الاجتماعي:هناك أيضًا زيادة في التركيز على مشكلة الإسكان الاجتماعي، حيث واجهت الحكومة الفيدرالية تحديات في تلبية الطلب المتزايد على المساكن بأسعار معقولة.تقارير تشير إلى أن 1 من كل 5 أستراليين يواجه صعوبة في تأمين سكن مناسب، مما يزيد من الضغط على الحكومات المحلية لتوفير حلول أكثر فعالية.
كيف تؤثر أسعار الفائدة الحالية على المشترين الجدد في سوق العقارات؟
تشكل أسعار الفائدة المرتفعة تحديًا كبيرًا للمشترين الجدد في سوق العقارات، إذ تؤدي إلى تقليص قدرتهم على الاقتراض، مما ينعكس مباشرة على انخفاض عدد المعاملات العقارية.
ومع وصول الفائدة إلى 4.10% في عام 2025، واجه عدد متزايد من الأستراليين صعوبة في تأمين التمويل اللازم لشراء منازل، خاصة في ظل ارتفاع تكاليف المعيشة وضغوط السوق العقاري المتقلبة.
بحسب بيانات Australian Property Network، انخفض عدد المعاملات العقارية بنسبة 8% في النصف الأول من 2025 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، مما يشير إلى تراجع النشاط العقاري.
في بعض المناطق، شهدت الأسعار تراجعًا بنسبة 5% إلى 10%، وهو ما جعل العديد من المشترين ينتظرون حتى يتضح ما سيحدث بشأن أسعار الفائدة.
لكن إذا تم خفض أسعار الفائدة كما هو متوقع، فإن ذلك سيزيد من قدرة الأفراد على الاقتراض، وبالتالي سيتحسن الطلب على العقارات. ويُتوقع أن يعيد هذا التحفيز النشاط العقاري تدريجيًا ويحفز السوق على الانتعاش خلال النصف الثاني من 2025.
ما هي النصائح التي توجهها للأسر التي تفكر في شراء منزل خلال هذا العام؟
بعض النصائح المهمة للأسر التي تخطط لشراء منزل في عام 2025:
- تحليل القدرة المالية بدقة:يجب أن يكون لدى الأسر فهم دقيق لوضعها المالي، مع الأخذ في الاعتبار التغيرات المتوقعة في أسعار الفائدة. من المهم حساب الميزانية الشهرية بدقة وتحديد مقدار القسط الشهري الذي يمكن تحمله.
- استشارة مختصين عقاريين:من الأفضل استشارة مستشارين عقاريين محليين للحصول على رؤى معمقة حول السوق. فالمستشارون يقدمون نصائح حول أفضل المناطق للاستثمار ويأخذون في الاعتبار العوامل الاقتصادية المستقبلية.
- الاستفادة من التسهيلات الحكومية:ينبغي للأسر البحث عن التسهيلات الحكومية المتاحة مثل دعم المشترين لأول مرة (First Home Buyer Grants) والمساعدة في القروض.
- التركيز على التوسع المستقبلي:عند اختيار العقار، يجب أخذ العوامل المستقبلية في الاعتبار، مثل نمو السكان في المنطقة، وتحسين البنية التحتية، مما يعزز من قيمة العقار على المدى الطويل.
تنويه: هذا اللقاء هو لأغراض عامة. في حال احتجتم لمعلومات خاصة، عليكم بإستشارة خبير عقاري خاص بكم.
المزيد في التدوين الصوتي اعلاه
هل أعجبكم المقال؟ استمعوا لبرنامج "أستراليا اليوم" من الاثنين إلى الجمعة من الساعة الثالثة بعد الظهر إلى السادسة مساءً بتوقيت الساحل الشرقي لأستراليا عبر الراديو الرقمي وتطبيق Radio SBS المتاح مجاناً على و
للاستماع إلى أحدث التقارير الصوتية والبودكاست، اضغطوا على
