详解Strata Title下的“共享区域”【物业管理strata，安居知识123】

Navigating the home loan market can be difficult.

Melbourne off-the-plan investors battle lower property valuations. Source: Getty Images

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澳洲房市在持续回暖，但您在买到独立屋、公寓之后是否会因为“共享区域”(Common Property)的问题而颇为烦恼。您家的墙、窗户成为了“共享品”，不能随意的装点。物管热线，新州持牌Strata管理人黎安良就要带您一探究竟，教您规避风险。

澳洲的房产主要分两种，一种叫做Torrens title，比如说一个独立的House，业主会拥有所有的地和房子。Strata Title意味着一个土地上有多个业主，一些共享区域（Common Property）归属于业主法团。共享区域会涉及房屋的屋顶和外墙等，这些区域的维修和维护也是由业主法团来负责。

要点

共享区域归属于业主法团，装修时即便是自己的房屋也会受By Law的限制
房屋的新旧会影响一些“共享区域”的归属，分界线为1974年
业主法团需要负责共享区域的维修维护

听众张先生：可否在自己独立屋（Unit）的阳台上修建阳光房。

黎先生：首现要了解一下您的房屋是不是1974年以前交付的，74年以前的基本是属于您个人，若74年以后，您的阳台属于共享区域，属于业主法团。再者，如果您的阳台朝向马路，可能需要同市政厅取得联系。关于阳光房的规格，您也需要同业主法团商议，因为根据最新的物业法，建筑的外观基本要保持统一。

黎先生表示，1974年年限的设置可能与物业管理法在60年代退出有关，除非有相关的By Law规定，否则74年以前的房屋不涉及共享区域的问题。

People look at a auction sign outside a property in Beacon Hill, Sydney, Australia, on Saturday, Oct. 18, 2014. Source: Thorne/Bloomberg via Getty Images

陈女士：自己50年代的独立屋（Unit）需要装修浴池，不属于公共区域，但Strata要去到律师那开具详细的说明。

黎先生：这是必须要经过的程序，因为房屋属于业主法团管理，老房装修会牵涉管道和地板，这些归属于业主法团。只有By Law上授权业主，业主才可以在装修时触及地板，但By Law上也有相应的限制。其他人如果需要装修，也需要按照By Law上的规定。

Connie：楼上的邻居洗阳台，影响到自己的房屋。

黎先生：阳台属于公共区域，邻居浇花或是洗阳台不可以影响到其他居民。如果“屡教不改” ，可以去仲裁庭(Tribunal)或是公平交易厅（Fair Trading）对其投诉。在邻里纠纷的问题上，Strata可以写信对“肇事方”提出警告。您也可以向Strata申请，改造对方的阳台，避免他家的水流到您家。这部分的费用需要对方支付，而不是动用业主法团的资金。

另有听众问及土地细分后，政府是否会强制要求缴纳Strata保险；小区的访问停车位挡住了自己进出的走道；更换物管公司后，Strata费用高涨，该如何进行投诉；新房第一年和第二年的Strata费用为何会迥异；Strata维修费用过高，如何自己寻找维修人员。您可以点击图片音频，收听详细的解答。