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在澳大利亚，房产不仅是众多家庭的重要资产，也是不少投资者关注的焦点。
然而，房产租金的税务处理却常常让投资者，尤其是新移民感到困惑。
特别是对于拥有海外收入的华人来说，税务规划更需谨慎。
近日，资深税务顾问瑾璘在接受SBS采访时表示：“我觉得不能说没有风险，就不能说他（ATO，即澳大利亚税务局）查不到，不一定哪一天就能查得到了。”
她详细阐述了澳大利亚房产租金报税的具体规定，以及海外收入可能带来的税务风险。
那么，在澳大利亚购房和持有房产究竟需要注意哪些税务问题？
如何有效利用澳中之间的税务协定来节省税务成本？
房产租金如何报税？
对于澳大利亚税务居民来说，他们在澳的房产租金收入需要按照低阶税率进行申报。
在报税过程中，投资者可以抵扣一系列相关费用，包括中介费、物业费、贷款利息以及房产折旧等。
特别是房产折旧，作为房产价值逐年减少的部分，可以分摊到30年进行抵扣。
同时，如果税务居民在海外也有租金收入，根据澳大利亚法律，这部分收入也需要在澳进行申报并缴纳相应的税款。
而对于非税务居民，瑾璘强调，他们在澳大利亚的房产租金收入必须依法向澳大利亚政府申报并纳税。
至于中国的房产收入，则与澳大利亚无关，无需在澳申报。
然而，她也提醒投资者注意，有些华人可能因不了解税法规定，导致房产租金收入多年未申报。
这种情况在未来卖房时可能会面临税务局的催缴，特别是在提供资本利得税清算证明时，税务局会核实投资者是否已履行其税务义务。
移民前务必处理好所有资产收益
此外，瑾璘还谈到了税务局对海外收入的监测问题。
她表示，虽然目前税务局对海外房产租金的监测可能相对有限，但对于其他类型的海外收入，如工资、养老金、股票交易和分红等，税务局已有相对完善的数据交换机制进行监测。
因此，对于大额的海外收入，特别是卖房所得，税务局是有能力进行追踪和查处的。
她说：“我觉得不能说没有风险，就不能说他（ATO）查不到，不一定哪一天就能查得到了。”
她提醒道，华人在成为澳大利亚税务居民之前，应提前规划并妥善处理其海外资产，以避免未来可能的税务风险。
“我们会建议客户如果有房产，在他成为税务居民之前没有卖掉的话，我们会建议客户在成为税务居民那一天开始，他去做一个valuation。”
“等到将来他卖房的时候，这个估值我们可以将其作为一个基础点去计算房产的增值部分。
购房有哪些税务需要了解？
在澳大利亚购房，除了经常听到的印花税、土地税等税务外，还可能面临哪些隐藏的税务风险？
瑾璘指出，海外身份的投资者在澳大利亚购房时，除了需缴纳约占房产价值4%的印花税外，还需特别注意土地税及其附加费。
特别是在新南威尔士州，若投资者未满足特定居住要求，则需额外缴纳土地税附加费，且该费用自2025年起将上调至5%。
除此之外，卖房时还要注意资产增值税，而购置的投资方若有租金收益，则需要加入个人所得税中申报。
此外，她还特别指出，一些海外投资者由于对澳大利亚税务体系不了解，可能面临突然的高额土地税等费用。
“因为这边政府的工作效率不是很高，有的时候可能几年也不发给你账单，然后一下子就给你发一个二十万、三十万的账单，又有一些土地税什么的。”
“这个情况我们其实都见过很多次，客户可能突然间知道自己要付这么多钱，不知所措。所以有很多人会觉得，‘我不知道原来要付这么多’，‘我为什么还要留这个房子？’”
因此，提前了解并准备税务事宜，确保税务合规，是每位投资者在澳大利亚购房前必须做的功课。
瑾璘明确表示，澳中两国间已签署避免双重征税的协定。这意味着，投资者在中国已缴纳的税款，在澳大利亚可申请税收抵免。
然而，她也提醒道，由于中国对部分收入类型（例如利息、股票交易）不征税，这些收入在澳大利亚则无法享受税收抵免的优惠。
那么，澳大利亚华人如何有效利用这一税务协定呢？
瑾璘建议，首先应全面了解自己的收入结构，并寻求专业税务师的帮助进行税务规划。
她强调，税务规划需提前进行，因为某些收入可能需要长期的税务策略来安排。
同时，根据自身情况合理申请税务居民或非税务居民身份，也是节省税务的有效途径。
在规避税务风险方面，瑾璘提醒投资者应同时咨询澳大利亚和中国的税务专家。
由于两国税务政策存在差异，协调好两边的政策对于避免税务风险至关重要。
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