ช่วงสัปดาห์ที่ผ่านมา เศรษฐกิจโลกปั่นป่วนหนัก ตลาดหุ้นทั่วโลกร่วงแรง ค่าเงินดอลลาร์ออสเตรเลียอ่อนค่าลงอย่างต่อเนื่อง ขณะที่สหรัฐฯ ภายใต้การนำของประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ เดินหน้าประกาศขึ้นภาษีศุลกากรต่อหลายประเทศทั่วโลก
การเคลื่อนไหวของทรัมป์ทำให้นักลงทุนทั่วโลกวิตกกังวลเกี่ยวกับการชะลอตัวของเศรษฐกิจโลก ขณะที่ธนาคารกลางในหลายประเทศ รวมถึงธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) กลับมาพิจารณาปรับลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้ง
สถานการณ์นี้อาจส่งผลกระทบต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรเลีย โดยเฉพาะในประเด็นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และความเชื่อมั่นของผู้บริโภค ซึ่งนักวิเคราะห์กำลังจับตาอย่างใกล้ชิดว่า ทั้ง “ภาษีโลก” และ “ดอกเบี้ยขาลง” จะเปลี่ยนแปลงทิศทางตลาดบ้านในออสเตรเลียอย่างไรบ้าง
ตลาดบ้านออสเตรเลียจะได้รับผลกระทบอย่างไร?
ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์ว่าการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจโลกครั้งล่าสุดอาจส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยของออสเตรเลียอย่างไร และใครบ้างที่จะได้ประโยชน์หรือเสียเปรียบ
แม้นโยบายขึ้นภาษีของทรัมป์จะไม่ได้เกี่ยวข้องโดยตรงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ผลกระทบทางอ้อมอาจกระทบมาถึงตลาดบ้านในออสเตรเลียในระยะยาว
ขณะนี้ สหรัฐฯ ได้ขึ้นภาษีสินค้านำเข้าจากออสเตรเลีย 10% ในขณะที่ประเทศอื่น ๆ ก็ถูกเก็บภาษีสูงกว่านี้ โดยเฉพาะจีนที่เจอภาษีสูงถึง 104% ซึ่งเป็นระดับที่นักวิเคราะห์มองว่า “รุนแรง” และอาจส่งแรงสั่นสะเทือนไปทั่วโลก
อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่มองว่าการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางออสเตรเลีย (RBA) จะส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยมากกว่าผลกระทบจากภาษีนำเข้าของทรัมป์
แม้ “ภาษีศุลกากร” จะไม่กระทบโดยตรงต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ผลทางอ้อมนั้นสำคัญ เพราะนโยบายเหล่านี้อาจทำให้การค้าโลกชะลอตัวและอาจจะกระทบการจ้างงาน รวมถึงชะลอการเติบโตทางเศรษฐกิจ
ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคชาวออสเตรเลีย และทำให้ผู้คนลังเลที่จะตัดสินใจลงทุนครั้งใหญ่ เช่น การซื้อบ้าน ขณะเดียวกันก็เป็นปัจจัยที่ธนาคารกลางต้องนำมาพิจารณาในการกำหนดนโยบายการเงิน
ผู้เชี่ยวชาญทั้งสองรายที่ SBS News สัมภาษณ์เห็นตรงกันว่า “ตัวภาษีเอง” ไม่ใช่ตัวแปรสำคัญ แต่เป็น “การตอบสนอง” ของรัฐบาลและธนาคารกลางต่างหากที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัย ทิม ลอว์เลส หัวหน้าฝ่ายวิจัยจาก CoreLogic บริษัทวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ กล่าวว่า
“โดยทั่วไปเมื่อเกิดแรงสั่นสะเทือนทางเศรษฐกิจ เช่นในสถานการณ์ตอนนี้ สิ่งที่ตามมาคือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในรูปแบบต่างๆ ”
พูดอีกแง่หนึ่งคือหากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ธนาคารกลางต่าง ๆ รวมถึงของออสเตรเลียมีแนวโน้มจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยและจุดนั้นคือการที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะเริ่มตอบสนองต่อสถานการณ์ดังกล่าว
“หากเราเห็นการลดดอกเบี้ยลง 50 จุด (หรือ 0.5%) ในเดือนพฤษภาคม และอาจลดลงอีก 100 จุด (1%) ภายในสิ้นปี นั่นอาจกลายเป็นปัจจัยบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์”
ทิม ลอว์เลส จาก CoreLogic กล่าว
โดยปกติแล้วอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงมักทำให้ “ค่าผ่อนบ้าน” ถูกลง เพิ่มขีดความสามารถในการกู้ยืม และทำให้ผู้คนมีเงินเหลือใช้มากขึ้น สิ่งเหล่านี้ช่วยดึงดูดผู้ซื้อเข้าสู่ตลาด และเมื่อมีผู้ซื้อเพิ่มในภาวะที่ “บ้านมีจำกัด” ก็สามารถดันราคาให้สูงขึ้นได้
อย่างไรก็ตาม ลอว์เลสระบุว่า การลดดอกเบี้ยอาจไม่ได้ช่วยให้ราคาบ้าน “จับต้องได้” มากขึ้นในเชิงความสามารถในการเป็นเจ้าของ (affordability) แต่จะช่วยสร้าง “ความมั่นใจ” ในตลาดมากกว่า
ตลาดแรงงาน คือตัวแปรสำคัญ
ด้าน ดร.ลุค ฮาร์ทติแกน นักเศรษฐศาสตร์จากมหาวิทยาลัยซิดนีย์ และอดีตที่ปรึกษาธนาคารกลางออสเตรเลีย มองว่า สิ่งที่ควรจับตามากกว่าคือ “ตลาดแรงงาน” ดร.ฮาร์ทติแกน กล่าวว่า
“ตลาดแรงงานคือหัวใจของราคาบ้าน”
“ถ้าเราไม่เห็นอัตราตลาดแรงงานถดถอย ราคาบ้านก็ไม่น่าจะได้รับผลกระทบมากนัก”
ดร.ฮาร์ทติแกนกล่าวว่า แม้เศรษฐกิจโลกจะชะลอตัว แต่อัตราการว่างงานต่างหากที่เป็นตัวแปรสำคัญ หากยังไม่มีการปลดคนงานครั้งใหญ่ ราคาบ้านก็ไม่น่าร่วงแรง เขากล่าวว่า
“คนออสเตรเลียไม่ทิ้งบ้านง่าย ๆ คนส่วนใหญ่ที่ยังมีงานก็จะยังจ่ายหนี้บ้านต่อไป”
คาดราคาบ้านอาจยังอยู่ในขาขึ้นแต่ชะลอตัวลง
แม้ตลาดหุ้นจะผันผวน แต่ผู้เชี่ยวชาญทั้งสองรายยังไม่เห็นสัญญาณ “ฟองสบู่แตก” ในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าการลดดอกเบี้ยอาจช่วยหนุนให้ราคาบ้านยังคงขยับขึ้นได้ต่อแต่อาจช้าลงกว่าช่วงก่อนหน้า ดร.ฮาร์ทติแกนกล่าว
การเติบโตของราคาบ้านอาจไม่พุ่งแรงนัก เพราะสถานการณ์ยังมีความไม่แน่นอนสูงดร.ลุค ฮาร์ทติแกน กล่าว
“ถ้าผู้คนกังวลเรื่องงาน ก็จะลังเลที่จะเป็นหนี้เพิ่ม และถ้าไม่มีคนอยากกู้ก็จะไม่มีแรงดันราคาบ้านขึ้น”
สรุปคือการลดดอกเบี้ยอาจช่วยพยุงตลาดบ้านได้ แต่ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจยังทำให้ผู้ซื้อ โดยเฉพาะกลุ่มที่เงินตึงตัวยังคงระวังการใช้จ่าย
Australia's property market has already lifted off the back of the Reserve Bank's interest rate cut. Source: SBS
ใครได้ ใครเสีย?
ทิม ลอว์เลส กล่าวว่าพูดง่าย ๆ คนที่มีบ้านอยู่แล้ว มีแนวโน้มจะได้ประโยชน์
“ถ้าคุณมีบ้านอยู่แล้ว แล้วราคาบ้านเริ่มกลับมาขึ้นอีก นั่นถือเป็นข่าวดี”
“แต่สำหรับคนที่กำลังจะก้าวเข้าสู่ตลาดอสังหา ความสามารถในการซื้อจะยิ่งตึงตัวขึ้น”
ดร.ฮาร์ทติแกนเห็นด้วย โดยเสริมว่า
“คนที่จะได้ประโยชน์ก็คือกลุ่มที่มีบ้านอยู่แล้ว หรือคนที่มีเงินสดพร้อมซื้อ”
จะกระทบกับผู้ซื้อบ้านหลังแรกหรือไม่?
ในทางกลับกัน ผู้ที่กำลังซื้อบ้านหลังแรกอาจถูกกันออกจากตลาดอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าพวกเขานำเงินเก็บไปลงทุนในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง ดร.ฮาร์ทติแกนกล่าวว่า
“ถ้าราคาบ้านเริ่มขยับขึ้นจริง ๆ ก็คงไม่ใช่ข่าวดีสำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยเฉพาะถ้าพวกเขานำเงินดาวน์ที่มีไปลงทุน”
“บางคน รวมถึงตัวผมเอง ซึ่งนำเงินไปลงทุนในกองทุนรวม แล้วตอนนี้มูลค่าก็ลดลง”
