新年伊始，澳元就跌至近五年来的最低水平，澳元兑换人民币的汇率也应声下跌。
那么，这波汇率低潮是否会吸引来自中国的房地产买家再来澳洲购房的风潮呢？
南澳大学STEM学院讲师蔡一飞（Yifei Cai）分析认为，在房地产市场中，如果将房屋视为一种投资资产，其价格主要由供需关系决定。从中国买家的角度分析，主要是从需求方面进行分析。
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【分析】澳大利亚房价两年来首次下跌 “不意外”
当前，澳元汇率处于较低水平，这对海外购房者来说是一个利好消息。
根据经济学理论，价格下降会刺激需求量增加。
然而，房地产投资通常具有长期性，这引发一个问题：如果汇率波动仅是短期现象，是否足以吸引更多海外买家进行长期投资？
根据澳洲外国投资审查委员会的数据，最近一段时间海外买家获批的住宅房地产投资数量出现下降趋势，其投资总额也有所减少。外国买家需要支付多种附加费用，如申请费、印花税附加费和地税，这些费用将进一步提高。
此外，非澳洲公民或永久居民的购房类型受到限制，仅能购买新房或期房。这些高额费用和税收显著增加了外国人在澳洲持有房产的成本。
而从澳洲本地房地产市场来看，当前房价普遍处于较高水平。特别是在布里斯班、阿德莱德和珀斯，这三个城市的房市状况尤为引人关注。
根据麦考瑞大学施淑萍教授发布的澳洲房市热度指数（Housing Fever Index），这几个城市的房价已经进入泡沫阶段的可能性是很高的，需要引起关注和谨慎对待。
同时，中国的资本外流管控也使资金转移变得更加困难。此外，澳洲政府针对外资的限制政策也产生了明显效果。例如，自澳洲联邦政府暂停重大投资者签证以来，中国买家的数量明显下降，尤其是在高端房地产市场。
另一个重要因素是中国经济。与过去的高增长时期相比，当前经济增速较低，居民可支配收入也有所减少，这削弱了中国投资者对海外房产投资的热情。
此外，中澳两国关系也对投资意愿产生重大影响。根据清华大学国际关系学院发布的中澳政治关系指数，两国关系仍然处于较低水平，这对投资活动形成了一定的抑制作用。
面对即将到来的澳洲大选，政策变化可能对房地产市场产生重要影响。联盟党计划在未来两年内禁止海外买家购买澳洲房产，同时加大力度增加本土住房供应。而工党已出台一系列政策，也对投资者产生影响。例如，到2025年，澳洲的外国居民资本利得税预扣扣税率将从目前的水平提高至更高比例。
蔡一飞讲师说：“所以短期的汇率波动，我不认为会这个单一的因素会令中国投资者大举进入澳洲的房地产市场。而且未来房价的变化趋势，还要结合联邦大选的选举结果进行综合评估。”
（点击音频收听详细采访）
本节目仅为嘉宾观点
南澳大学STEM学院讲师蔡一飞（Yifei Cai）
