چھٹیوں کے موسم میں کرایہ داروں کو کوئی ریلیف نہیں ملا اور کرائے میں اضافہ جاری ہے۔
تازہ ترین PropTrack مارکیٹ انسائٹ کی رپورٹ کے مطابق، قومی درمیانی کرایہ دسمبر کی سہ ماہی میں 1.8 فیصد بڑھ کر 580 ڈالر فی ہفتہ تک پہنچ گیا ہے۔
یہ پچھلے سال کے مقابلے میں 11.5 فیصد اضافہ ہے، جس کا مطلب ہے کہ ہفتہ وار کرایے 2023 کے اوائل کے مقابلے میں $60 زیادہ ہیں۔
موناش یونیورسٹی کے شعبہ اقتصادیات سے تعلق رکھنے والے گیناڈی کازاکیوچ نے کہا کہ جب کسی بھی پروڈکٹ یا سروس کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے تو ماہرین اقتصادیات ہمیشہ طلب میں اضافے کی تلاش کرتے ہیں جو کہ رسد میں اضافے سے زیادہ ہو۔
کازاکیوچ نے ایس بی ایس نیوز کو بتایا، "یہ بالکل وہی ہے جو حال ہی میں کرائے کی مارکیٹ میں ہو رہا ہے۔"
"خریداروں کے لیے آسمان چھوتی قیمتوں کی وجہ سے، ہاؤسنگ مارکیٹ میں آنے والے زیادہ لوگ خریدنے کے بجائے کرائے پر لینے کا انتخاب کرتے ہیں۔
"ایک اور بھی اہم وجہ امیگریشن میں اضافہ ہے۔ پچھلے سال، ملک میں کئی لاکھ نئے آنے والوں کو عارضی اور مستقل ویزا ملے۔ وہ تقریباً ہمیشہ ابتدائی طور پر اپنا پہلا گھر خریدنے پر غور کرنے سے پہلے کرائے پر لیتے ہیں۔"
2024 میں، کازاکیوچ کو توقع ہے کہ امیگریشن 240,000 نئے آنے والوں تک محدود ہو جائے گی، جو اس کے بقول اب بھی کرائے کی مارکیٹ کی گنجائش سے زیادہ ہو گی۔
تعمیراتی تاخیر اور ہاؤسنگ سپلائی میں کمی
آسٹریلوی بیورو آف سٹیٹسکس کے نئے اعداد و شمار سے پتہ چلتا ہے کہ نومبر میں نجی شعبے کے نئے مکانات کی منظوری میں 1.7 فیصد کمی واقع ہوئی ہے۔
2023-2024 مالی سال کے پہلے پانچ مہینوں کے لیے عمارتوں کی منظوری 2022-2023 کی اسی مدت کے مقابلے میں کم تھی، جو تعمیراتی شعبے میں ممکنہ چیلنجوں کی نشاندہی کرتی ہے۔
2023 کے جولائی اور نومبر کے درمیان، 70,900 مکانات کی منظوری دی گئی، جبکہ 2022 میں اسی پانچ ماہ کی مدت میں یہ تعداد 81,954 تھی۔
نومبر کے دوران عمارت کی کل منظوریوں کی مالیت میں نومبر میں 9.2 فیصد کی کمی واقع ہوئی، جب کہ اکتوبر میں اس میں 8.1 فیصد اضافہ ہوا تھا۔
New data revealed a 1.7 per cent decline in approvals for new private-sector houses in November. Source: AAP / Joel Carrett
انہوں نے کہا کہ "مؤثر طور پر مکانات کی فراہمی اگلے تین سالوں میں مکمل ہونے کا امکان نہیں ہے۔"
"ہم مواد اور ہنر مند مزدوروں کی کمی کی بنیاد پر اتنی تیزی سے تعمیر نہیں کر سکتے، جس کی وجہ سے اس کی تعمیر زیادہ مہنگی ہو جاتی ہے۔ جب ہمیں سب سے زیادہ ضرورت ہوتی ہے تو مارکیٹ میں رہائش کی فراہمی میں وقفہ کئی دہائیوں سے آسٹریلیا میں ایک بار بار چلنے والا رجحان رہا ہے۔"
Kazakevitch نے جزوی طور پر سپلائی میں کمی کی وجہ تعمیراتی شعبے میں سست روی کو بھی قرار دیا۔
انہوں نے کہا، "وبائی بیماری کے دوران، تعمیراتی شعبے میں اہل افرادی قوت اور مواد کی شدید کمی تھی، اور [وہاں] اب بھی جاری ہے۔"
"اس کے نتیجے میں، رہائشی جائیداد کی تعمیر کا اوسط وقت چھ سے نو ماہ سے بڑھ کر 12-18 ماہ ہو گیا ہے۔"
ہاؤسنگ انڈسٹری ایسوسی ایشن کے چیف اکانومسٹ ٹم ریارڈن نے یہ بھی کہا کہ 2023 میں منظور شدہ گھروں کی کم تعداد تعمیرات میں سست روی کا باعث بنے گی، جس پر ماسٹر بلڈرز آسٹریلیا کے ڈپٹی ایگزیکٹو شان شمٹکے کو "شدید تشویش" ہے۔
انہوں نے کہا کہ "ہم جانتے ہیں کہ رہائش کی لاگت کا بحران فی الحال ہاؤسنگ میں افراط زر کے سخت اثرات سے بڑھ رہا ہے۔"
"ہم امید کرتے ہیں کہ حکومت کی تمام کارروائیوں کی فہرست میں سب سے اوپر یہ ہے کہ گھر کی تعمیر کے ارد گرد وقت اور لاگت کے دباؤ کو کیسے کم کیا جائے۔"
کیا کوئی امید ہے؟
علاقائی کرایہ داروں نے کچھ بحالی کا تجربہ کیا ہے، جون کے بعد سے ان کے کرایے $500 فی ہفتہ ہو چکے ہیں۔
تاہم، ویسٹرن آسٹریلیا اور کوئنز لینڈ نے سب سے زیادہ غیر میٹروپولیٹن کرایوں کی اطلاع $580 فی ہفتہ کے اوسط پر دی ہے - پچھلے سال کے مقابلے میں بالترتیب 16.7 اور 11.5 فیصد اضافہ ہوا ہے۔
شہری کرایہ داروں کے لیے خاص طور پر مشکل وقت تھا، کیونکہ ریاستی دارالحکومت کی قیمتوں میں پچھلے سال کے مقابلے میں 13.2 فیصد اضافہ ہوا، جس سے اوسط کرایہ $600 فی ہفتہ ہو گیا۔
Source: SBS
پرتھ میں، درمیانی کرایوں میں ایک سال میں 20 فیصد کا اضافہ ہوا، جس سے وہ COVID-19 سے پہلے کی وبائی سطحوں سے 66 فیصد زیادہ ہیں۔ شہر میں اب ایڈیلیڈ کے بعد کرایہ کی خالی جگہوں کی دوسری سب سے کم شرح ہے۔
جے ہو کے مطابق کرایہ اور مکان کی قیمتوں میں اضافے کے باوجود پرتھ آسٹریلیا کے دوسرے بڑے شہروں سے زیادہ پرکشش ہے۔
"یہ سڈنی اور میلبورن کے مقابلے میں کم بیروزگاری، اعلیٰ معیار زندگی، رہائش کے اعلیٰ معیار، اور بہت کچھ کے ساتھ بہت زیادہ سستی ہے۔ ہم اگلے پانچ سالوں میں WA میں آبادی میں مسلسل اضافے کی پیش گوئی کر رہے ہیں،" انہوں نے کہا۔
PropTrack کے ماہر اقتصادیات انگس مور کے مطابق، قلیل مدتی صورت حال میں بہتری کا امکان نہیں ہے۔
انہوں نے کہا کہ کرائے کی منڈیاں کرایہ داروں کے لیے انتہائی چیلنجنگ ہیں، ملک کے بیشتر حصوں میں کرایوں میں بہت تیزی سے اضافہ جاری ہے۔
"جب ہم جنوری میں کرائے کی منڈیوں کے لیے عام طور پر سال کا مصروف ترین وقت ہوتا ہے، تو کرائے داروں کو، بدقسمتی سے، بڑھتے ہوئے کرایوں کا سامنا کرنا پڑے گا۔"
لیکن مور کا کہنا ہے کہ کرایہ داروں کو افق پر راحت مل سکتی ہے۔
"حقیقت یہ ہے کہ ہم کرائے کی نمو کو سست دیکھنا شروع کر رہے ہیں اس بات کی علامت ہوسکتی ہے کہ ہم اس قسم کی فلٹرنگ کو زیادہ وسیع پیمانے پر دیکھنا شروع کریں گے - شاید سال کے آخر میں،" انہوں نے AAP کو بتایا۔
"لیکن یہ یقینی طور پر کوئی ضمانت نہیں ہے۔"
Kazakevitch کا یہ بھی ماننا ہے کہ کرایے کی قیمتیں 2024 میں بڑھتی رہیں گی، لیکن "امید ہے کہ پچھلے سال کے مقابلے میں سست رفتاری سے"۔
انہوں نے کہا کہ شرح سود میں کمی اور تعمیراتی شعبے میں بتدریج کمی پر قابو پانے میں مدد مل سکتی ہے۔
جے ہو نے کہا کہ کرایہ داروں کو کوئی خاص ریلیف ملنے سے پہلے اس میں زیادہ وقت لگ سکتا ہے۔
انہوں نے کہا کہ "قلیل مدت میں، ایک سے دو سال کے اندر کسی خاص ریلیف کی توقع نہیں ہے۔"
"ریلیف طویل مدتی، تین سے پانچ سالوں میں آئے گا، اگر حکومت اچھی طرح سے ڈیزائن کردہ اور ٹارگٹڈ پالیسیوں کے ساتھ مداخلت کرتی ہے جیسے کہ مکانات کی کثافت میں خاطر خواہ اضافہ (جہاں لوگ رہنا چاہتے ہیں) اور ذیلی رہائش گاہوں کی نئی فراہمی کی حوصلہ افزائی کرتے ہیں۔ جلدی اور سستے طریقے سے تعمیر کیا جائے گا۔"
